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4 MAI 2010
I. INTRODUCTION
Le projet de loi qui fait l'objet du présent rapport et qui relève de la procédure bicamérale facultative, a été déposé initialement à la Chambre des représentants en tant que proposition de loi de Mme Nyssens et consorts (doc. Chambre, nº 52-1334/1).
Il a été adopté par la Chambre des représentants le 16 juillet 2009 à l'unanimité des 131 membres présents et transmis au Sénat le 17 juillet 2009.
Le Sénat l'a évoqué le 28 septembre 2009.
La commission a examiné le projet de loi au cours de ses réunions des 14 et 21 octobre 2009, 15 décembre 2009, 23 février, 2 et 17 mars et 4 mai 2010, en présence du ministre de la Justice.
II. EXPOSÉ INTRODUCTIF DU MINISTRE DE LA JUSTICE
Le ministre souligne que le projet de loi à l'examen se base sur une proposition de loi déposée par Mme Nyssens et M. Hamal (doc. Chambre, nº 52 1334/001).
Le texte à l'examen modifie en profondeur la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété.
Les modifications ont essentiellement un triple objectif: rendre les différentes relations au sein de la copropriété plus transparentes, moderniser la copropriété et mettre fin aux controverses doctrinales et jurisprudentielles existantes.
Sur le plan de la transparence, l'objectif est de mettre en place une meilleure circulation de l'information, notamment par la tenue d'une comptabilité uniforme, l'établissement obligatoire d'un budget et d'un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières, et de fournir de meilleures informations lors d'une vente. On veut aussi assurer une gestion plus transparente en instaurant l'obligation de tenir une comptabilité uniforme, de désigner un vérificateur des comptes, d'établir un budget, de créer un conseil de copropriété,et d'instituer de nouvelles règles par rapport au syndic et par rapport à l'organisation d'une assemblée générale au moins une fois par an.
Les modifications légales visent également à renforcer l'implication des copropriétaires, notamment par le biais du nouveau régime des procurations.
On modernise la législation sur les copropriétés entre autres en introduisant la possibilité de délibérer par écrit à l'assemblée générale et de constituer des sous-associations, en instaurant la responsabilité des copropriétaires dans le cadre des articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil, et en prévoyant l'impossibilité de stipuler des clauses d'arbitrage.
Ces modifications permettront également de mettre un terme à de nombreuses controverses doctrinales et jurisprudentielles.
Le texte a déjà été adopté à l'unanimité à la Chambre mais l'intervenant est convaincu que le Sénat pourra encore y apporter des modifications importantes afin d'aboutir à une législation efficace, transparente et moderne.
III. DISCUSSION GÉNÉRALE
M. Hellings souhaite éclaircir un point relatif au contrat qui lie la (future) copropriété et le syndic.
L'article 10 en projet précise qu'en aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder 3 ans, mais qu'il peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. L'échéance de ce délai ne peut faire naître à charge de l'association des copropriétaires aucune obligation à l'égard du syndic.
Certains se demandent si le syndic doit obligatoirement mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale le renouvellement de son mandat au terme des 3 ans.
Il apparaît en effet que, dans bon nombre de copropriétés, le syndic, de façon malhonnête, intègre dans son contrat une reconduction tacite annuelle.
Cette pratique sera-t-elle illégale au regard de la nouvelle loi ?
M. Mahoux signale que les géomètres-experts ont fait part de quelques remarques sur le projet de loi. Ils sont en effet exclus du projet de loi puisque, pour la détermination des quote-parts des parties communes, le texte fait état d'un expert architecte ou d'un expert juridique. L'intervenant estime que les géomètres-experts doivent être réintroduits dans cet article.
Plusieurs remarques ont également été exprimées sur la dérogation à la limitation des procurations, en ce qui concerne les immeubles de très grandes dimensions, pour lesquels il conviendrait d'envisager d'étendre le nombre de procurations possibles.
Une autre observation est relative à la compatibilité des activités de syndic avec celle d'agent immobilier. Il existe des pratiques de globalisation des travaux, à tel point que la part revenant à des petits propriétaires dans des immeubles ne peut pas être supportée par eux. La seule solution est alors la vente de leur bien, dont la société immobilière faisant office de syndic se porte parfois acquéreur.
M. Delpérée ajoute que se pose aussi la question de la compatibilité du statut de syndic avec celui de copropriétaire dans la même copropriété.
M. Mahoux fait observer que, dans une petite indivision, un copropriétaire peut d'ailleurs exercer l'activité de syndic de manière tout à fait bénévole.
L'orateur signale enfin que la Fédération royale du notariat, ainsi que des particuliers, ont également formulé un certain nombre d'observations.
En ce qui concerne la prolongation du mandat du syndic, le ministre répond que l'article en question précise que le renouvellement requiert une décision expresse de l'assemblée générale. Il existe aussi une jurisprudence à ce propos.
Pour ce qui est de la mise à l'écart des géomètres, l'intervenant est d'accord sur le fait qu'il convient de trouver une solution à cet égard. En effet, il est bien conscient du rôle important que peuvent jouer les géomètres dans ce genre d'affaires. Il n'est dès lors pas opportun de les exclure.
La remarque de M. Mahoux concerne surtout la nécessité d'une relation plus transparente entre les différents acteurs dans la copropriété, vis-à-vis des syndics par exemple. Il conviendra, lors de la discussion générale, de trouver une solution aux problèmes qui se posent encore.
M. Swennen renvoie à son amendement relatif aux géomètres. Il rappelle que, lors de la genèse du projet de loi, la définition initiale mentionnait explicitement le géomètre. La définition a cependant été étendue, et l'on ne sait pas clairement aujourd'hui si le géomètre en est exclu ou non. L'amendement en question vise à l'inclureexpressis verbisdans la définition.
M. Vandenberghe relève que la loi du 30 juin 1994 relative à la copropriété est entrée en vigueur le 1er août 1995. Elle existe donc depuis 15 ans. Dans la pratique, l'application de cette loi suscite beaucoup de discussions, de problèmes et de controverses. Heureusement, c'est généralement le bon sens qui l'emporte dans ce domaine. La créativité de la pratique juridique combinée à l'esprit ouvert et pragmatique des juges de paix permet de régler nombre de problèmes. Néanmoins, tout le monde semble d'accord sur la nécessité d'une réforme. Dans les développements de la proposition de loi initiale du 7 juillet 2008, il était même question d'un malaise qui nécessitait d'imaginer d'urgence des solutions et de les approuver. L'intervenant n'est pas certain que le mot malaise ait été bien choisi, mais il est évident qu'il faut rationaliser une série de lignes directrices. La discussion pourrait naturellement être menée de manière ponctuelle, mais l'intervenant juge important de se baser sur plusieurs principes généraux. Il faut ainsi mettre au point une législation visant à une plus grande solidarité entre les copropriétaires, à une meilleure transparence dans la prise de décisions et à une attitude plus pragmatique de nature à résoudre les problèmes.
En ce qui concerne la plus grande solidarité entre les copropriétaires, l'intervenant renvoie à la discussion à la Chambre et aux développements de la proposition de loi initiale, où l'on s'est plaint de l'attitude de bon nombre de copropriétaires. Ceux-ci s'engageraient insuffisamment dans la gestion du bâtiment, n'assisteraient pas aux assemblées générales et ne verraient pas l'intérêt d'exercer un mandat dans le conseil de gérance. Pour la plupart, il n'y a que leurs problèmes personnels qui comptent. Il est dit à juste titre que celui qui achète un bien dans un immeuble à appartements doit faire preuve d'une certaine solidarité et doit se conformer aux règles de la copropriété. Il semble souhaitable que les candidats acheteurs d'un appartement soient davantage sensibilisés à cet égard. Il arrive bien trop souvent dans la publicité et dans les rapports juridiques que l'on présente l'achat d'un logement individuel et l'achat d'un appartement en copropriété comme une seule et même chose.
Les différences sont toutefois considérables. Posséder un logement individuel ou avoir un appartement en copropriété sont deux choses différentes. Dans le cas d'un appartement, on achète le droit d'habiter dans un ensemble collectif, ce qui implique une série de responsabilités supplémentaires. Le principe de solidarité est donc indissociable de la copropriété. L'intervenant estime que le droit des appartements doit mieux définir cet aspect social dans la réglementation. Plusieurs problèmes s'y rapportant ont été évoqués au cours de la discussion à la Chambre. Dans un premier temps, l'intervenant évoquera seulement certains points du fonctionnement des copropriétés d'appartements, qui ont trait à la solidarité.
Tout d'abord, cette solidarité doit se traduire par une implication beaucoup plus grande des copropriétaires dans l'assemblée générale.
L'intervenant songe au règlement de la présidence de l'assemblée générale, à la possibilité offerte à un ou plusieurs copropriétaires de notifier au syndic les questions dont il(s) demande(nt) qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ainsi qu'au fait que chaque copropriétaire peut, après l'assemblée, envoyer au syndic un commentaire synthétique reprenant le point de vue qu'il a développé au cours de l'assemblée, et qui sera annexé au procès-verbal de la réunion. Cela fait déjà longtemps que l'on déplore l'utilisation abusive de procurations à l'assemblée générale, principalement dans les grands blocs d'appartements situés dans des régions touristiques. Les assemblées générales sont rarement organisées en saison touristique, c'est-à-dire en été quand les copropriétaires sont présents. C'est donc la chasse aux procurations en blanc, et les copropriétaires qui se déplacent malgré tout sont mis hors-jeu s'ils veulent inscrire un point à l'ordre du jour de l'assemblée générale ou s'ils ont des remarques à formuler sur le procès-verbal de l'assemblée générale qui sera approuvé l'année suivante.
Les actions en annulation des décisions de l'assemblée générale doivent être introduites dans les trois mois qui suivent la date de l'assemblée générale, alors que le procès-verbal de l'assemblée générale ne sera approuvé qu'un an plus tard. Ce système offre-t-il une protection juridique efficace ? Le procès-verbal est donc approuvé après la citation.
En outre, une copropriété d'appartements n'est pas l'autre. On ne peut pas comparer un immeuble à appartements comprenant cinq appartements avec des blocs contenant 300 appartements. La loi de 1994 n'a pourtant fait aucune distinction à cet égard. Le Sénat devrait peut-être se pencher sur la question si l'on veut que les critères de qualité soient remplis pour tous les bâtiments. Il faut aussi tenir compte de l'augmentation des frais.
Il est important de créer un instrument efficace permettant aux copropriétaires de cohabiter dans de bonnes conditions.
Un deuxième point a trait à la conception du droit de propriété afférent aux parties privatives et à la portée des décisions de l'assemblée générale. L'intervenant fait référence à l'arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004, qui précise que l'association des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives. Le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives. En vertu de cette interprétation, l'assemblée générale ne peut pas décider elle-même directement de faire exécuter des travaux d'étanchéité à des terrasses privatives qui occasionnent des dégâts aux parties communes.
Selon la Cour, l'assemblée générale peut toutefois exiger du propriétaire des parties privatives qu'il effectue les travaux nécessaires pour éviter que des dégâts soient occasionnés aux parties communes ou pour réparer de tels dégâts. En d'autres termes, dans le prolongement du point précédent, l'assemblée générale dispose d'une sorte de droit d'injonction positive pour contraindre le copropriétaire à prendre des mesures concernant ses parties privatives.
Un certain nombre de propositions ont été formulées dans un livre publié en 2009 sur le droit des appartements. La professeur Casman évoque par exemple la possibilité d'envisager l'inscription du principe de l'exécution collective dans les statuts. Cela signifierait que le propriétaire des parties privatives devrait effectuer certains travaux et qu'il pourrait décider lui-même de les effectuer. À défaut d'intervention de ce dernier, la copropriété pourrait par exemple imposer que l'entrepreneur qui effectue les travaux aux parties communes se charge également des travaux relatifs aux parties privatives y afférentes, afin d'éviter une approche fractionnée. Si l'on ne peut pas exercer ses droits en bonne intelligence, la situation devient insupportable.
L'immigration représente également un problème dans le présent dossier. Il arrive en effet souvent que de magnifiques immeubles à appartements perdent de leur valeur en raison d'un seul appartement qui héberge une vingtaine de personnes. Il faut permettre la cohabitation dans un appartement tout en veillant à disposer de moyens pour agir contre les abus.
Dans le livre susmentionné, l'intervenant a également souligné que la compétence de l'assemblée générale ne s'arrête pas à la porte de l'appartement du copropriétaire. Il existe des situations évidentes où le propriétaire est contraint d'autoriser l'accès à sa partie privative ou l'usage de celle-ci, dans la mesure où cela s'avère nécessaire pour la réalisation de travaux relatifs aux parties communes.
À la lumière des considérations qui précèdent, l'intervenant estime que le mécanisme de solidarité doit être renforcé et étendu.
La propriété au sein d'un ensemble collectif comporte une obligation intrinsèque de responsabilité et de solidarité. Cela signifie que l'assemblée générale du collectif doit avoir un mot à dire, dans une certaine mesure, sur les parties privatives. À l'inverse, il faut bien entendu également veiller à ce que les droits des copropriétaires au sein de l'assemblée générale soient davantage respectés dans un certain nombre de cas qu'ils ne le sont actuellement.
Un autre exemple relatif au principe de solidarité concerne l'élaboration d'un règlement type pour les statuts. La question se pose de savoir comment rédiger au mieux des règlements types pour la copropriété d'appartements, étant donné qu'il s'agit d'une matière difficile d'un point de vue technique. Dans le cadre d'une copropriété d'appartements, de nombreux règlements types sont établis par les promoteurs. Il n'est pas inconcevable que ces projets de règlement puissent quelque peu manquer d'impartialité. C'est la raison pour laquelle il est peut-être indiqué de garder à l'esprit que divers intérêts sont en jeu et qu'il convient de les équilibrer en vue de la bonne gestion.
L'intervenant souligne par exemple que le notariat néerlandais élabore des règlements types de copropriété, le dernier ayant été publié en 2006. Le notariat belge pourrait également jouer un rôle important à cet égard.
Un deuxième point porte sur une transparence accrue et une meilleure information pour les personnes qui vivent et travaillent dans l'immeuble à appartements. Plusieurs exemples peuvent également être avancés à ce sujet. De nombreuses propositions visant à garantir un meilleur fonctionnement de la copropriété ont été formulées à la Chambre. Elles portent sur l'accessibilité des documents de la copropriété, une meilleure préparation de l'assemblée générale, une meilleure rédaction des procès-verbaux de l'assemblée générale, la possibilité éventuelle de consulter les documents de la copropriété sur ordinateur ou sur Internet et, enfin, l'opportunité, pour les grandes copropriétés, de disposer ou non de leur propre site Internet.
Selon l'intervenant, l'idée d'approuver immédiatement le procès-verbal de l'assemblée générale à l'issue de la réunion est relativement théorique. L'intervenant se rallie à l'objectif, étant donné que le système actuel de procès-verbal n'est pas au point, mais selon lui, l'établissement d'un procès-verbal durant la réunion même suppose que l'on dispose préalablement d'un projet de procès-verbal sur les décisions que l'on a l'intention de prendre.
Les règles comptables ont également été précisées plus avant et des mesures ont été prises pour conférer une certaine notoriété au syndic. Il s'agit de mesures utiles sur lesquelles le Sénat devra continuer à se pencher.
En ce qui concerne la tâche du syndic, l'intervenant souligne que celui-ci a un rôle crucial à jouer. Le projet de loi à l'examen élargit davantage sa mission et lui donne plus de poids. Le syndic voit sa fonction professionnalisée. Son obligation de rendre des comptes et la responsabilité y afférente prennent ainsi une forme plus concrète. Cela ne peut que favoriser le bon fonctionnement de la copropriété et accentuer l'importance du collectif. La transparence et le contrôle du syndic prennent également corps, de différentes manières. L'intervenant s'en réjouit. Par ailleurs, le mandat du syndic est plus limité dans le temps. En ce qui concerne les exigences d'une professionnalisation accrue du syndic, il convient cependant de se demander si les mêmes exigences sont nécessaires pour toutes les copropriétés d'appartements.
Un autre point concerne les informations à communiquer dans le cadre de la transmission de la propriété d'un lot. Lors de la vente de son appartement, l'on vend en effet sa propriété privée mais aussi sa quote-part dans la propriété commune. À l'heure actuelle, il est déjà prévu que le notaire a l'obligation de communiquer la situation active et passive de manière à ce que le successeur en droit du vendeur puisse connaître précisément les obligations qu'il devra assumer. Il convient d'examiner s'il n'est pas possible d'être plus précis à cet égard. L'intervenant tient en effet à souligner qu'une meilleure information est importante lors de la passation de l'acte authentique mais que des informations précises sur l'actif et le passif ne sont malheureusement pas disponibles dans le cadre de l'acte sous seing privé. L'acheteur est pourtant lié par la signature de l'acte sous seing privé, bien qu'à ce moment-là il n'ait pas une idée définitive et fiable des coûts liés à la transmission de la propriété du lot.
L'avantage des discussions autour de notions générales est qu'elles sont bien délimitées, ce qui permet au moins de savoir quelle direction l'on emprunte. Il faut néanmoins être suffisamment pragmatique. L'intervenant estime que la jurisprudence actuelle à propos de la loi sur les appartements offre une interprétation trop dogmatique. Le but de la loi était de donner une réponse pratique à la réalité. La jurisprudence relative à la copropriété d'appartements est très abondante, ce qui prouve que la loi de 1994 a remédié à un problème de taille, qui était le manque de protection juridique.
L'intervenant donne quelques exemples à l'appui de sa conviction que la loi doit prévoir une solution plus pragmatique. Le projet de loi à l'examen s'applique non seulement à un seul immeuble comprenant différents appartements mais aussi à des groupes d'immeubles. De cette manière, il est possible de réaliser une unité juridique pour la gestion de plusieurs immeubles voisins. La question qui s'est posée à cet égard est celle de la possibilité de constituer des sous-associations de copropriétaires distinctes dotées d'une personnalité juridique individuelle et une assemblée générale propre pour les différents immeubles, dans un groupe d'immeubles. Il serait, en effet, plutôt absurde que des propriétaires d'un autre immeuble se prononcent et décident eux aussi sur une matière qui ne concerne qu'un seul immeuble et contribuent aux coûts nécessaires. Selon un certain courant jurisprudentiel et doctrinal, la loi actuelle ne le permet toutefois pas. Des sous-associations distinctes pour des immeubles individuels faisant partie d'un groupe d'immeubles n'auraient pas de personnalité juridique.
Cette conception a été consacrée par un arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004. L'intervenant a toujours défendu le point de vue contraire dans son manuel sur le droit des appartements. La Cour de cassation a jugé que la personnalité juridique pour l'association de copropriétaires s'applique uniquement à l'association de copropriétaires d'un groupe d'immeubles et pas à une association de copropriétaires d'un immeuble considéré individuellement dans ce groupe d'immeubles. En conséquence, les décisions prises par une sous-assemblée d'un immeuble individuel ne sont pas valables.
L'intervenant cite l'exemple des grands blocs d'appartements à la mer qui comptent chacun cent appartements. Selon l'intervenant, la loi n'exclut pas qu'il s'agisse de sous-associations, ces dernières pouvant avoir une description matérielle et individuelle. Cependant, la Cour de cassation a statué différemment, ce qui a donné lieu à de nombreux problèmes pratiques.
L'intervenant tient à signaler qu'il est également possible d'anticiper et de construire en fonction du statut juridique. Le promoteur doit d'emblée réfléchir soigneusement et diviser la parcelle et les immeubles de telle manière qu'ils puissent être érigés aisément comme une entité distincte.
Le projet de loi prévoit la possibilité de créer une association de copropriétaires dotée de la personnalité juridique pour des parties du groupe d'immeubles, dans des matières limitativement énumérées, nécessaires à la conservation et à la gestion desdites parties.
Le point de départ est très louable mais le texte est inutilement compliqué. Il convient d'énumérer et de préciser les compétences différemment. Il importe que le nouveau projet soit en phase avec la réalité et qu'il fasse preuve de suffisamment de pragmatisme. Il doit être possible de constituer pour chaque immeuble individuel une association de copropriétaires en vue de garantir la conservation et la gestion de l'immeuble concerné, et, parallèlement, une association commune de copropriétaires pour la gestion des installations communes à tous les immeubles.
Il faut également faire montre de pragmatisme en améliorant la réglementation relative aux procédures en matière de copropriété d'appartements et aux problèmes y afférents, comme le statut de l'association des copropriétaires distincts dans le cadre d'un éventuel procès. L'intervention des juges de paix dans cette matière procure une grande satisfaction. Ils peuvent jouer aussi un rôle de médiation dans les procédures.
La réglementation relative à la dissolution et à la liquidation de l'association des copropriétaires est très dogmatique. Le législateur a soumis la liquidation de la copropriété aux règles ordinaires qui s'appliquent à la liquidation des sociétés. Il est clair que cette réglementation n'est pas pertinente en l'espèce. Il faudrait créer une figure sui generis, compte tenu du fait que la copropriété d'appartements a des besoins spécifiques.
Du pragmatisme, il en faut aussi dans le cadre de la description du rôle du syndic. La professionnalisation et la spécialisation des tâches du syndic sont en soi une bonne chose. Le renforcement du contrôle, de la transparence et des responsabilités est dans l'intérêt des copropriétaires. Mais il y a aussi un revers à la médaille. Outre l'augmentation des coûts, le respect des différentes règles en la matière et des mécanismes de protection absorbe une énergie considérable. Si c'est acceptable pour un bâtiment de grande dimension qui pourra supporter le coût économique de la professionnalisation, on peut toutefois se demander dans quelle mesure cela se justifie du point de vue économique et opérationnel pour les petites copropriétés comptant 3 à 4 copropriétaires. Il serait sans doute absurde de faire en sorte que les nombreuses règles complexes et contraignantes relatives au fonctionnement d'un syndic s'appliquent intégralement aux petites copropriétés.
Un autre point à souligner est que, pour être pragmatique, la loi doit être suffisamment abstraite. Le législateur doit élaborer des règles abstraites de manière que le juge puisse penser de manière pragmatique. Un degré d'abstraction suffisant suppose toujours une marge de flexibilité suffisante. L'intervenant cite l'exemple de la compétence des subdivisions. La loi doit offrir suffisamment d'ouverture pour permettre au bon sens de triompher. Un degré d'abstraction suffisant permet au juge de paix d'accomplir sa tâche avec une souplesse suffisante. Le législateur doit témoigner de la confiance nécessaire à cet égard.
Enfin, il y a la question de la validité des clauses de médiation et des clauses d'arbitrage, étant donné que la copropriété d'appartements relève du droit impératif. Le législateur de 1994 estimait qu'il était impossible de prévoir des clauses d'arbitrage dans le droit des appartements. On pensait en effet que le promoteur incorporerait systématiquement des clauses d'arbitrage dans les modèles de statuts de manière à désactiver, par cet arbitrage, le mécanisme de protection de la loi sur les appartements. L'intervenant est d'avis que sur ce point aussi, le législateur doit clarifier les choses. Il faut bien comprendre que des clauses de médiation et des décisions tierces contraignantes peuvent être envisagées, mais que les clauses d'arbitrage sont exclues.
En effet, l'intervenant est un défenseur de l'État de droit et souhaite que la protection des droits du copropriétaire d'appartements soit aisément accessible. Il faut faire en sorte que la partie en position de faiblesse ait facilement accès au juge; un arbitrage sera plus onéreux. Il estime que le juge de paix est incontournable en tant que figure pivot dans le cadre de l'application de la loi sur les appartements. On peut évidemment aller plus loin dans cette voie et envisager l'instauration de formes intermédiaires entre l'arbitrage et une procédure juridique de contentieux, comme c'est le cas dans les contrats modernes avec le partenariat ou l'alliance. Le principe consiste à insérer des clauses prévoyant qu'en cas de désaccord entre les intéressés, un tiers neutre ou une commission ad hoc s'emploie, dans un premier temps, à résoudre les difficultés. Il convient toutefois de tenir compte qu'il y a des délais contraignants à respecter.
Il est normal qu'au terme d'une période de 15 ans, une loi ait besoin d'être évaluée et que sa confrontation avec la réalité concrète apporte de nouveaux éléments d'information. La proposition de loi du 7 juillet 2008 tient compte de ces éléments nouveaux. L'intervenant déclare pouvoir souscrire aux objectifs, mais indique qu'il reste un grand nombre de remarques à formuler sur chaque article du point de vue de la technique juridique.
L'un des points est la création d'une subdivision dotée d'une sous-personnalité juridique. C'est une innovation sans précédent dans notre droit et il serait utile que le Conseil d'État émette un avis sur ce point.
À la suite de cet échange de vues, la commission a souhaité recueillir l'avis du Conseil d'État.
Le Conseil d'État a rendu son avis le 24 novembre 2009 (voir doc. Sénat nº 4-1409/3).
IV. REPRISE DE LA DISCUSSION
M. Delpérée rappelle, que le projet de loi à l'examen a fait l'objet, à la Chambre des représentants, d'un large consensus entre les partis de la majorité, et même avec les partis de l'opposition démocratique.
Au départ, il s'agissait d'une proposition de loi déposée conjointement par le MR et le cdH, à la suite d'un travail d'équipe fructueux. Il soutiendra donc le texte déposé.
Au-delà du travail en commun qui vient d'être rappelé, et dont il faut tenter de tirer les fruits, il existe une attente de la part de bon nombre de concitoyens, ainsi que des professionnels du secteur.
La matière de la copropriété touche bon nombre de personnes, propriétaires ou locataires. Il faut être attentif à une réforme dont les enjeux sociaux et humains sont importants. La réforme proposée ne bouleverse pas les données du paysage de l'immobilier, mais veut préciser, améliorer, éclaircir certains éléments de la législation actuelle.
Les objectifs du texte sont la transparence, le bon fonctionnement de la gestion des copropriétés, la participation des copropriétaires, et une certaine forme de démocratie participative en matière de copropriété.
On peut ainsi relever, parmi d'autres éléments: précisions quant au contenu de l'acte de base et du règlement de la copropriété, meilleure définition des compétences de l'assemblée générale, précisions relatives aux convocations, procurations et votes pour l'assemblée générale, remplacement du conseil de gérance par un conseil de copropriété, précisions sur les compétences des syndics, désignation annuelle d'un vérificateur aux comptes, précision de la procédure à suivre en cas de transmission de propriété d'un lot et instauration du principe de la sous-indivision.
Le texte adopté par la Chambre constitue une bonne base, même s'il est évidemment perfectible. Il appelait certaines améliorations, comme le mentionne l'avis du Conseil d'État, ce qui a justifié le dépôt d'amendements que l'orateur a introduits avec plusieurs collègues.
Il reste cependant encore des questions. Ainsi, certains s'interrogent sur le point de savoir s'il faut traiter de la même manière les grandes et les petites copropriétés. Il y a aussi des questions touchant à l'accès à la profession du syndic, qui devront peut-être faire l'objet d'autres règlementations.
Il faut avancer de manière raisonnable et posée, sans refuser les réflexions quant au fond, mais en gardant à l'esprit les attentes importantes de la société civile.
Mme Defraigne déclare que, comme l'a rappelé le précédent orateur, le texte résulte d'un travail collectif et consensuel, puisqu'il a été adopté à l'unanimité à la Chambre. Il semble bien qu'il rencontre une préoccupation d'un grand nombre de citoyens. Il y a nécessité d'aboutir rapidement, puisque les différents acteurs, en ce compris les syndics, souhaitent être fixés sur leur sort. Les notaires souhaitent quant à eux savoir comment ils doivent rédiger certains actes.
Chacun s'accorde sur le fait que des améliorations doivent être apportées au texte de la Chambre. Une série d'amendements sont déposés: certains sont purement techniques, mais d'autres touchent au fond. Le projet n'a pas de connotation partisane particulière, mais concerne plutôt le fonctionnement concret et quotidien dans un domaine qui touche un grand nombre de personnes. La loi en projet doit bien sûr préserver les intérêts des uns et des autres, mais elle est surtout destinée aux copropriétaires, qui ont besoin de protection, de clarté et de transparence, plutôt que d'être le résultat du lobbying de certaines corporations. Cela ne signifie pas que l'on ne doive pas tenir compte de certaines suggestions formulées. Comme on l'a dit, il s'agit de démocratie participative. La loi que modifie le projet est une excellente loi, mais il est clair que la société a évolué, qu'en quinze ans, les besoins ont pu se modifier et que le vivre ensemble suggère des adaptations.
On sait que plusieurs points font l'objet de discussions plus particulières Il s'agit tout d'abord des sous-indivisions. Le Conseil d'État ne s'y oppose pas. Il y a en effet peut-être un autre modus vivendi dans une copropriété de quelques appartements que dans de grands ensembles.
Il y a ensuite la définition du champ d'application de la loi. Certains soutiennent qu'il y deux critères d'application, l'un matériel (immeuble bâti) et l'autre intellectuel (la division en deux ou plusieurs parties).
L'oratrice souligne qu'il s'agit d'une loi impérative, qui doit dès lors s'appliquer sur la base de critères objectifs et corrélatifs.
Un troisième élément est la question des dispositions transitoires adoptées par la Chambre, dont on peut convenir qu'elles ne constituent pas la panacée. Le Sénat fera œuvre utile en clarifiant cette question.
Enfin, la question des dettes que laisse un copropriétaire lorsqu'il vend son appartement devra trouver une solution.
M. Vandenberghe s'associe aux intervenants précédents.
L'intervenant souligne qu'il faut garder à l'esprit que la réglementation sur les copropriétés a un caractère impératif. Celui-ci découle du fait qu'il s'agit en l'espèce de rapports de droit réel, en soi impératifs. Le succès du régime de la copropriété réside précisément dans son caractère impératif. L'on part d'un principe denumerus clausus; pour produire des effets juridiques, les droits réels doivent répondre à certains critères. La protection de la copropriété participative ne peut se fonder que sur le caractère impératif de la législation.
De plus, l'application de la loi a généré une abondante jurisprudence. La copropriété d'appartements constituait une source inépuisable de litiges donnant lieu à une jurisprudence impressionnante.
En troisième lieu, l'intervenant prône le maintien d'un critère matériel et d'un critère intellectuel. Le texte voté à la Chambre prévoit que la loi relative à la copropriété s'applique à des biens immeubles. Ceci emporterait la caducité du critère matériel. L'intervenant cite l'exemple d'un pont sur un canal, qui a valeur d'immeuble. La loi française et la loi belge ont toujours appliqué un double critère; en effet, si l'on recourt à un critère purement intellectuel, l'on écarte en partie le caractère impératif et l'on peut envisager tous les scénarios. Pour l'intervenant, le critère matériel, c'est-à-dire celui de la sous-indivision, demeure nécessaire. Il faut créer un statut pour la sous-indivision; l'intervenant cite deux cas de figure: d'une part, un groupe de bâtiments situés par exemple dans un parc de vacances, et d'autre part, un groupe d'appartements constituant un bloc A, un bloc B, etc. S'il existe une séparation physique entre les différents bâtiments au sein d'un même immeuble, une personne morale distincte peut exister. Pour l'intervenant, le texte qui a été adopté à la Chambre, et qui prévoit qu'une personne morale peut exister avec deux lots ou plus, n'est pas opérationnel.
Enfin, la disposition transitoire ne convainc pas totalement l'intervenant. Elle est en effet incompréhensible pour bon nombre de juristes.
En outre, cette disposition impliquerait de devoir modifier par la voie notariée la quasi-totalité des actes de copropriété existants.
La solution serait de dire que la nouvelle loi a un caractère impératif même si les statuts énoncent des dispositions plus favorables.
L'intervenant se réfère à la situation qui prévalait avant la nouvelle loi relative à la copropriété de 1994. L'on prévoyait alors que toutes les clauses des statuts qui étaient plus favorables que la loi de base restaient applicables. Il s'agissait d'une solution peu opérationnelle. Il faut faire en sorte que la copropriété d'appartements fonctionne et que des décisions puissent réellement être prises sans porter atteinte aux droits des propriétaires individuels. Si l'on confère un caractère obligatoire à toutes les dispositions, le législateur détermine le niveau de la protection juridique et provoque la caducité de plein droit de toutes les dispositions figurant dans les anciens actes de base. Il n'est alors pas nécessaire d'établir de nouveaux actes notariés et l'on aboutit à une possibilité supplémentaire d'uniformisation de la loi. À défaut, l'on sera confronté pendant cinq ans à un très sérieux problème de droit transitoire.
L'intervenant conclut que le législateur se doit d'effectuer quelques choix de principe, notamment en ce qui concerne la nécessité d'établir un critère matériel, le statut de la sous-indivision, les dispositions transitoires et d'autres précisions en matière de garanties juridiques pour une participation effective des copropriétaires à la prise de décisions.
Le ministre renvoie aux observations formulées à propos de l'article 2 du projet, et notamment au remplacement des mots « bâtiments ou groupes de bâtiments » par les mots « immeubles ou groupes d'immeubles ». Un amendement a été déposé en dernière instance à la Chambre, afin de soumettre aux règles de copropriété les lots non bâtis de parcs résidentiels.
Lors de la discussion, d'aucuns ont indiqué que cela pourrait porter atteinte à la protection offerte par la loi Breyne aux appartements en construction qui ne sont pas encore totalement achevés.
L'intervenant tient à souligner que le régime en question n'a certainement pas pour objectif de remettre en cause la loi Breyne, mais bien de mettre fin aux discussions actuelles. Dans la doctrine, la question de savoir si, par exemple, des postes d'accostage pour bateaux tombent ou non sous le coup de la protection fait l'objet de discussions. L'intervenant évoque l'ouvrage de M. Vandenberghe sur le droit des appartements et la publication de M. Timmermans où l'on fait référence à cette discussion. L'amendement offre l'avantage de lever toute ambiguïté en la matière.
L'intervenant souligne qu'aux Pays-Bas, des terrains non bâtis peuvent être placés sous le régime de la copropriété. On peut se demander si cela doit également se faire en Belgique et si les expériences hollandaises sont positives ou non.
M. Swennen note que le gouvernement insiste pour que la loi Breyne ne soit pas remise en question. L'intervenant se demande s'il ne vaudrait pas mieux faire figurer certaines dispositions du projet de loi à l'examen dans la loi Breyne plutôt que dans le Code civil. Il prend pour exemple la disposition relative à la réception provisoire de parties communes. Dans un souci de cohérence, ne vaudrait-il pas mieux l'inscrire dans la loi Breyne ?
M. Delpérée constate qu'il existe un problème à la fois de traduction et de compréhension, car à ses yeux, un terrain est évidemment et sans contestation possible un bien immeuble, construit ou non. Il faut chercher une formulation qui, en termes de copropriété, exprime l'idée que la copropriété peut concerner des immeubles bâtis, mais aussi les terrains qui les entourent. L'orateur pense par exemple à un parc résidentiel ou à un jardin entourant les immeubles.
Le ministre répond que la loi actuelle le permet déjà.
M. Vandenberghe renvoie à la discussion de la loi de 1994 au cours de laquelle cela a été dit explicitement. L'exemple cité par M. Delpérée ne constitue pas un problème. Tout immeuble est un bien immobilier, mais l'inverse n'est pas vrai. La question est de savoir si le législateur doit définir le champ d'application d'une manière aussi générale et l'étendre à l'ensemble des biens immobiliers, s'écartant en cela du point de rattachement matériel pour la copropriété d'appartement. On ouvre ainsi la porte à l'utilisation d'une construction relevant du droit impératif, sans critère matériel. Cela serait contradictoire, et c'est aussi la raison pour laquelle un critère matériel et juridique a été imposé en 1994. Il est on ne peut plus normal que la doctrine formule des remarques; c'est le lot du législateur. Le but de la loi n'est pas de prévoir ou de régler tous les cas de figure.
Actuellement, la loi s'applique non seulement aux immeubles à appartements ou aux groupes d'immeubles, mais aussi aux immeubles fonctionnellement connexes. L'intervenant cite l'exemple des groupes de logements à usage permanent, mais aussi des immeubles à usage temporaire comme des maisons de vacances ou des logements de week-end, à condition également qu'ils comportent des éléments communs, tels que des restaurants, des magasins, des terrains de tennis, des parkings, etc. Cependant, lorsque l'infrastructure commune reste la propriété exclusive du fondateur du complexe, tout en étant uniquement grevée de servitudes au profit de tiers, la loi relative aux appartements n'est pas applicable. Une division en appartements est possible également dans les parcs industriels et les parcs de bureaux. Dans ce cas, les immeubles individuels sont intégrés par des équipements communs. Les centres commerciaux munis d'équipements communs peuvent aussi appartenir à cette catégorie qui comprend également les quartiers résidentiels sécurisés, c'est-à-dire des ensembles de logements individuels avec une gestion collective des terrains environnants et une utilisation d'équipements communs. Enfin, la Chambre a porté une attention particulière au statut du port de plaisance. Un port de plaisance avec un poste d'accostage relève aussi de la loi sur la copropriété d'appartements, le domaine du port de plaisance et le poste de transformation avec les batteries de bateau constituant les parties communes, et les postes d'accostage délimités des appontements formant les parties privatives.
L'intervenant se demande donc quelle mouche a piqué la Chambre vers la fin de la discussion. En effet, lorsque les conditions matérielles sont présentes, c'est-à-dire si deux lots appartiennent à deux propriétaires différents avec des parties communes, la loi sur les appartements est applicable, que les parties correspondent ou non à un logement.
L'intervenant estime qu'il faut rester fidèle à la ratio legis de la loi impérative de 1994, et au critère matériel. Si des problèmes se posent en dehors de cette hypothèse, ils doivent être réglés par une autre législation.
M. Herman relève que la disposition proposée de l'article 577-4, § 1er, a également suscité des questions. Celle-ci énonce que l'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la consistance objective et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d'un expert architecte ou d'un expert juridique. Ce rapport est repris dans l'acte de base.
L'intervenant juge que la fixation des fractions revêt une importance essentielle. Elle est notamment influencée par la quote-part dans les charges communes. À ce propos, l'intervenant renvoie à l'article 577-5, § 4. Le calcul de la valeur de chaque partie privative doit toujours être basé sur la valeur respective (terme utilisé dans la loi actuelle et dans le texte de la Chambre), la valeur comparative (terme utilisé par l'auteur français Chevalier) ou la valeur proportionnelle. Cela signifie que la valeur est fixée par rapport à toutes les autres parties privatives de l'ensemble du bâtiment.
La question qui se pose aujourd'hui est de savoir quel critère utiliser pour aboutir à la valeur respective. Pour déterminer le critère à utiliser, il convient, selon l'intervenant, d'accorder une attention particulière à deux points spécifiques: l'objectivité et la consistance. La doctrine a également souligné que l'objectivité et la consistance sont des éléments indispensables.
L'amendement nº 1 de M. Terwingen et consorts (doc. Chambre, nº 52-1334/4) visait à objectiver le critère, en prévoyant l'obligation que l'acte de base comprenne la description de l'ensemble immobilier et la fixation de la quote-part (...), en tenant compte de la superficie au sol de la partie privée.
Le sous-amendement nº 105 de M. Terwingen (doc. Chambre, nº 52-1334/10) a réintroduit la notion de « valeur respective », la valeur étant déterminée par un rapport établi par une personne externe sur la base de trois critères précisés explicitement, à savoir la superficie nette au sol, la consistance objective (c'est-à-dire l'état et le degré de finition de la parcelle privative) et la situation. D'une part, cet amendement présentait l'avantage de renforcer l'objectivité par rapport au régime initial, en prévoyant qu'il fallait un rapport et en déterminant les critères de manière limitative, mais d'autre part, il affaiblissait l'objectivité par rapport à ce qui était prévu à l'amendement nº 1, étant donné qu'il fixe plus de critères et que la finition est un critère subjectif.
Le ministre aborde ensuite la question des sous-indivisions, qui constituent l'un des principaux points de la réforme à l'examen. Il a déjà été fait référence à l'arrêt de la Cour de cassation de 2004 et aux points de vue formulés dans la doctrine avant 2004. La Cour de cassation a jugé que la personnalité juridique ne pouvait pas être acquise par une association de copropriétaires d'un immeuble appartenant à un groupe d'immeubles mais le pouvait uniquement par l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe. La question se pose de savoir comment on peut remédier à cette situation. L'on a déposé des amendements visant à autoriser l'assemblée générale de créer des sous-indivisions, qui seraient toutefois dépourvues de la personnalité juridique.
L'intervenant doute que cette solution permette d'apporter une réponse satisfaisante aux réflexions formulées dans le sillage de l'arrêt de la Cour. Il arrive en effet que les décisions des sous-indivisions concernées ne soient pas opposables.
Une deuxième question qui se pose à ce sujet est de savoir si l'on opte pour une approche horizontale ou verticale. Cette discussion est également menée en France, où l'article 26 de la loi de 1965 s'inscrit dans une approche verticale tandis que l'article 27 privilégie une approche horizontale. Selon l'intervenant, il faut évoluer dans le sens, d'une part, d'une association principale générale pour les compétences communes et, d'autre part, de sous-indivisions pour des immeubles distincts et identifiables. L'intervenant est donc favorable à l'octroi de la personnalité juridique et à une approche verticale.
M. Vandenberghe confirme qu'il s'agit de deux points différents. L'intervenant souligne qu'à l'heure actuelle, il est déjà possible de créer une sous-indivision dépourvue de la personnalité juridique. En effet, la Cour de cassation n'a pas dit que l'on ne pouvait pas créer de sous-indivisions, mais bien qu'une sous-indivision n'était pas susceptible d'acquérir la personnalité juridique et par conséquent que les décisions de celle-ci avaient un caractère purement conventionnel et interne, à moins qu'elles ne soient soumises au processus décisionnel de l'assemblée générale.
Opter pour le maintien de la situation actuelle, sans possibilité de créer des sous-indivisions dotées de la personnalité juridique, pose d'énormes problèmes pour les grands immeubles à appartements composés de plusieurs blocs, par exemple ceux situés à la côte. En effet, il arrive souvent qu'il faille prendre des décisions pour certaines parties d'un immeuble. Le texte de la Chambre est trop flou et pas assez restrictif sur ce point. Une sous-indivision pourrait être créée dès qu'il y a deux immeubles au moins. Il est peut-être préférable de prévoir un seuil minimal pour déterminer quels immeubles permettent une subdivision en sous-indivisions. L'on pourrait par exemple prévoir que la création de sous-indivisions est possible dès qu'un immeuble comporte plus de vingt appartements. En effet, c'est la ligne suivie par une série de dispositions, qui ne s'appliquent qu'aux immeubles comprenant au minimum vingt appartements. Une deuxième question se pose concernant le critère matériel: faut-il opter pour une approche horizontale ou verticale ou bien combiner les deux ?
Pour finir, le ministre fait référence à la discussion relative à la responsabilité. Pour les parties communes, l'association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil. Pour l'intervenant, il ne fait aucun doute que la responsabilité de l'association des copropriétaires peut être engagée sur la base de l'article 1386, sans quoi leur obligation légale de conservation et d'administration serait un concept vide de sens. La responsabilité fondée sur l'article 1384, alinéa 1er, est une autre question. En effet, l'association des copropriétaires n'est pas toujours le gardien de la chose. L'on pourrait conclure du texte de la Chambre que l'association des copropriétaires est toujours la personne responsable visée par l'article 1384, alinéa 1er. Cette situation risque d'engendrer des contradictions et n'est pas tout à fait exacte.
M. Vandenberghe se réfère à la jurisprudence de la Cour de cassation relative au champ d'application de l'article 1384, alinéa 1er, en ce qui concerne le gardien de la chose, et de l'article 1386, en ce qui concerne le propriétaire d'un bien immobilier qui s'effondre en raison d'un défaut d'entretien. Les deux articles ont leur propre champ d'application qui répond à une définition jurisprudentielle. Ce qui fait foi en matière de garde, ce n'est pas le titre mais le pouvoir de fait sur la chose au moment du sinistre. Le texte de la Chambre rompt avec la jurisprudence de la Cour de cassation en désignant l'association des copropriétaires comme gardien de la chose. La question des responsabilités en jeu avait également alimenté de longs débats dans le cadre de la loi de 1994 et l'on avait trouvé une solution en autorisant l'association des copropriétaires à ester en justice en tant que demandeur ou défenseur.
La controverse concerne non pas uniquement le champ d'application des articles 1384 et 1386 mais également l'action en revendication, les procédures de reconnaissance et les procédures en négation de servitudes, l'action possessoire, l'action pétitoire, l'action en responsabilité fondée sur l'article 544 pour troubles de voisinage et les actions relatives à la responsabilité décennale. L'intervenant déposera des amendements pour préciser le droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice.
V. PREMIÈRE DISCUSSION DES ARTICLES
Article 1er
Cet article n'appelle pas d'observation.
Article 2
Amendement nº 9
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 9 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à renuméroter cet article en article 3, le Conseil d'État ayant suggéré d'intervertir les articles 2 et 3 du projet.
Amendements nos 54 et 67
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 54 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à remplacer l'article 2 du projet de loi. Cet article a été ajouté à la Chambre par des amendements prévoyant de remplacer, dans le texte néerlandais, les mots « gebouwen of groepen van gebouwen » par la notion d'« onroerende goederen of groepen van onroerende goederen » et ce, dans le but de soumettre les lots non bâtis des parcs résidentiels aux règles de la copropriété. Toutefois, la justification qui énonce que les lots faisant partie de parcs résidentiels ne sont pas soumis actuellement à la réglementation légale prévue aux articles 577-3 et suivants n'est pas totalement correcte. Deux situations sont en effet possibles: soit le parc résidentiel appartient en copropriété à plusieurs copropriétaires, sans que ledit parc ne soit lié à des logements, auquel cas il s'agit d'une copropriété volontaire à laquelle la disposition du Code civil ne s'applique pas; soit le parc est bel et bien lié à des logements et, dans ce cas, il faut le mentionner dans les statuts desdits logements.
Par ailleurs, on peut se demander comment un immeuble non bâti peut déjà comprendre des parties communes et des parties privatives.
En outre, la suppression de la condition actuelle que l'immeuble soit bâti a aussi pour effet de modifier fondamentalement les relations entre le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur et les futurs copropriétaires.
L'intervenant renvoie à la justification de l'amendement.
Le point B) de l'amendement vise à maintenir la première phrase de l'alinéa 4 inséré dans l'article 577-3 du Code civil, qui énonce la possibilité de prévoir, dans l'acte de base, la création de sous-indivisions pour un immeuble ou un groupe d'immeubles. L'objectif n'est toutefois pas d'autoriser la création d'une sous-indivision pour chaque étage. Il s'agit de permettre l'établissement d'une sous-indivision par immeuble — lorsqu'il s'agit d'un groupe d'immeubles ou d'immeubles fonctionnellement connexes (voir aussi la division de domaine dans un port de plaisance) — ou par bloc, lorsqu'il s'agit de blocs d'appartements.
L'auteur conclut à la nécessité de maintenir le critère matériel avec une référence à la pratique.
L'amendement nº 67 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) vise à remplacer le mot « subonverdeeldheden » par le mot « deelverenigingen ».
Mme Defraigne déclare que l'amendement mérite réflexion, et qu'il convient d'en examiner les implications pratiques.
Amendement nº 73
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 73 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) dont le point A) clôt la discussion menée à la Chambre en remplaçant, dans le texte néerlandais, des mots « gebouwen of groepen van gebouwen » par la notion d'« onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». Le texte initial de 1994 est maintenu, moyennant une correction textuelle dans la version française de la première phrase de l'alinéa 1er.
Le point B) vise à maintenir la première phrase de l'alinéa 4 inséré dans l'article 577-3 du Code civil, qui énonce la possibilité de prévoir, dans l'acte de base, la création de sous-indivisions pour un immeuble ou un groupe d'immeubles.
Mme Taelman est d'avis qu'il y a aussi une différence de terminologie entre le texte français et le texte néerlandais en ce que le terme français « immeuble » n'est pas synonyme du terme néerlandais « gebouw »; peut-être faudrait-il clarifier les choses en employant dans le texte français l'expression « immeuble bâti ».
M. Vandenberghe renvoie à l'article 516 du Code civil qui dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles. Les biens immeubles comprennent aussi bien les terrains que les bâtiments. Il va sans dire que l'objectif ne saurait être d'appliquer le droit des appartements aux lots en friche appartenant à deux propriétaires différents, entre lesquels un chemin de décharge a été aménagé. C'est pourquoi le texte de 1994 contient une définition spécifique dans le cadre de l'application de la loi.
M. Delpérée souligne que l'on se trouve ici devant une question essentielle, qui commande tout l'examen du projet en discussion. En effet, on parle d'immeubles, et l'on ajoute le qualificatif « bâtis ».
Mais il y a aussi toutes les parcelles environnantes, les jardins qui entourent les immeubles bâtis, les parcs, les terrains sur lesquels peuvent se trouver des caravanes, des roulottes, mais où il y a tout de même des infrastructures communes (voiries, espaces collectifs, sanitaires ...). Il faudra s'attacher à définir le champ d'application précis de la loi. L'orateur indique qu'il déposera des amendements en ce sens.
M. Vandenberghe renvoie à la loi de 1994 et à ses objectifs. Ainsi qu'il a été dit précédemment, il ne fait aucun doute que cette loi s'applique aux hypothèses précitées. L'intervenant renvoie à cet égard aux travaux préparatoires. Le fait qu'il devrait s'agir de biens immeubles bâtis n'a jamais été mentionné dans le texte. La loi peut s'appliquer aux terrains, aux piscines, etc., mais toujours en combinaison avec des bâtiments. Il n'y a aucune contestation sur ce point. L'intervenant déclare qu'il n'est pas favorable à ce que l'on mentionne explicitement ce point dans le texte alors qu'il n'y a jamais eu le moindre problème d'interprétation. Il va sans dire que la loi vise avant tout la copropriété d'appartements.
Amendement nº 10
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 10 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à modifier les points A) et B) de l'article, en vue d'assurer la concordance des versions française et néerlandaise du texte. Il est renvoyé sur ce point à la justification de l'amendement.
Article 3
Amendement nº 11
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 11 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à renuméroter cet article en article 2, le Conseil d'État ayant suggéré d'intervertir les articles 2 et 3 du projet.
Amendement nº 55
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 55 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer l'article auquel il se rapporte, en conséquence de l'amendement nº 54 à l'article 2, qui revient à la notion initiale de « gebouwen of groepen van gebouwen » dans le texte néerlandais.
Article 4
Amendement nº 56
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 56 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer le A) de l'article auquel il se rapporte, en conséquence de l'amendement nº 54 à l'article 2, qui revient à la notion initiale de « gebouwen of groepen van gebouwen » dans le texte néerlandais.
Amendement nº 74
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 74 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer le B) de l'article auquel il se rapporte.
D'un point de vue juridique, il n'est pas correct de dissocier la transcription des actes relatifs aux parties communes et la transcription des actes relatifs aux parties privatives.
L'association des copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes. Celles-ci sont en effet un accessoire des parties privatives, lesquelles sont la propriété des propriétaires individuels.
Les actes relatifs aux parties communes ne peuvent donc pas être transcrits sous le nom de l'association des copropriétaires.
C'est la raison pour laquelle le présent amendement vise à supprimer l'alinéa 2 proposé de l'article 577-4, § 1er.
Amendements nos 1, 2 et 8
M. Swennen dépose l'amendement nº 1 (doc. Sénat, nº 4-1409/2) qui vise à remplacer dans l'article 4, au C), dans l'alinéa 2 proposé, les mots « d'un expert architecte ou d'un expert juridique » par les mots « d'un géomètre ou d'un expert architecte ou juridique ».
Il est renvoyé à la justification écrite de l'amendement.
M. Mahoux dépose l'amendement nº 2 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant à rétablir la faculté, pour les géomètres-experts, de déterminer les quote-parts. En supprimant cette opportunité, le texte à l'examen ne respecte pas la loi du 11 mai 2003 protégeant le titre et la profession de géomètre-expert, en privant les géomètres d'une part importante de leurs missions légales.
M. Hellings dépose l'amendement nº 8 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant à rétablir la formulation du texte telle qu'elle figurait dans le texte initial, avant amendement par la Chambre. L'orateur renvoie à l'observation du Conseil d'État à ce sujet: « Ainsi que le prévoit l'amendement nº 8, la référence à cette notion d'expert immobilier doit (...) être omise du projet ».
Le ministre reconnaît que des questions peuvent se poser quant aux personnes habilitées à rédiger le rapport. La Chambre a prévu qu'il pouvait être établi par un expert juridique ou architecte. Une série de remarques ont été formulées à ce sujet, notamment par le Conseil d'État, sur ce que l'on entend exactement par un expert juridique ou architecte. En effet, il ne s'agit pas d'un concept existant. Peut-être faut-il préciser clairement qui peut rédiger le rapport. L'intervenant fait également référence à l'avis du Conseil supérieur des indépendants, qui suggère d'autoriser certaines catégories professionnelles à remplir cette mission: les géomètres-experts, les architectes, les agents immobiliers et les notaires. Le Sénat devrait trancher les questions de savoir qui peut rédiger le rapport et de quels critères il faut tenir compte lors de l'établissement de celui-ci.
M. Vandenberghe a deux observations à formuler. Tout d'abord, le surcoût doit être minimisé. Ne pourrait-on pas charger un architecte de procéder à l'évaluation, qui relèverait dès lors de sa responsabilité ?
Une deuxième réflexion concerne le fait que le droit transitoire n'est pas réglé. On précise que la valeur doit être déterminée dans l'acte de base. Mais qu'advient-il si l'on vend un appartement faisant partie d'un ancien immeuble à appartements dont l'estimation de la valeur ne satisfait pas aux critères de la nouvelle réglementation contraignante ? Quel est le statut de cette estimation dans l'ancien acte de base ? L'intervenant estime qu'il y a lieu de déposer un amendement précisant que l'estimation ne peut s'appliquer qu'aux nouveaux immeubles à appartements.
Amendement nº 46
M. Mahoux dépose l'amendement nº 46 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à supprimer, dans le C) de l'article, les mots « ou d'un expert juridique ».
L'auteur renvoie à l'observation formulée par le Conseil d'État dans son avis du 24 novembre 2009: « la notion d'« expert juridique » n'est consacrée par aucune disposition légale ou réglementaire. [...] la référence à cette notion doit, dès lors, être omise du projet ».
Amendement nº 12 et sous-amendement nº 57
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 12 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter plusieurs modifications au texte de l'article.
Les auteurs proposent d'insérer le mot « objective » après le mot « valeur » afin de préciser qu'il y a lieu de tenir compte de la valeur objective et non de la valeur subjective du bien. La référence à la valeur objective indique qu'il faut prendre le lot privatif de manière objective, c'est-à-dire sans tenir compte de la valeur de l'aménagement intérieur. Les finitions décidées (subjectivement) par le propriétaire (comme, par exemple, des robinets en plaqué or dans la salle de bains alors que le voisin a placé des robinets ordinaires, une cuisine super équipée alors que le voisin a placé une cuisine ordinaire, ...) ne peuvent pas être prises en considération lors la détermination de la « valeur ».
Les auteurs proposent par ailleurs d'insérer le mot « notamment », afin de préciser que les éléments qui contribuent à la valorisation des lots privatifs respectifs sont énumérés d'une manière non-limitative. La formulation actuelle donne l'impression qu'il s'agirait d'une liste exhaustive des éléments qui sont pris en considération pour l'estimation.
Par ailleurs, les mots « consistance objective » sont supprimés. En effet, le sens et la portée de ces mots ne sont pas clairs et donneront inévitablement lieu à des problèmes d'interprétation et à des discussions. Les mots « consistance objective » pourraient être remplacés par le mot « destination ». La destination (commerce, habitation, emplacement de parking, ...) est en effet un élément très important pour déterminer la valeur d'un lot. Il semble indispensable qu'elle soit reprise dans l'énumération.
Les auteurs proposent également que de l'obligation de reprendre dans l'acte de base de l'immeuble ou du groupe d'immeubles le rapport d'un expert relatif à la détermination de la quote-part dans les parties communes attribuée à chaque partie privative, soit remplacée par l'obligation d'annexer ce rapport aux statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. On garantit de la sorte que la justification de la répartition des quotités dans les parties communes est conservée. En conséquence, la reprise du rapport dans les statuts n'est pas nécessaire et évite ainsi de rendre ces derniers moins clairs et plus onéreux.
Le ministre renvoie à la discussion générale. L'amendement de Mme Defraigne et consorts insiste également sur l'importance de l'objectivité en employant les mots « valeur objective respective », mais s'écarte de ce principe en n'énumérant pas les critères de manière limitative. Par ailleurs, l'intervenant trouve que remplacer les mots « consistance objective » par le mot « destination » n'est pas une bonne idée. En effet, le critère de la destination vise en particulier à attribuer une fraction plus importante aux espaces commerciaux, par exemple. L'intervenant opte pour une énumération limitative, dans laquelle la superficie nette et la situation sont des facteurs déterminants. De cette manière, les facteurs de la finition et de la destination ne seront pas prépondérants.
Amendement nº 57 (sous-amendement à l'amendement nº 12)
M. Vandenberghe dépose l'amendement nº 57 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 12.
Le 1 de cet amendement vise à supprimer le b) de l'amendement nº 12. Le mot « notamment » prête à confusion. Ensuite, en affirmant que les critères ne sont pas limitatifs, l'on reviendrait à l'ancienne situation dans laquelle chaque immeuble était subdivisé sur la base de critères différents.
M. Vandenberghe se demande aussi comment l'article proposé va être lu conjointement avec les dispositions transitoires. Toutes les copropriétés qui relèvent du champ d'application de l'article 577-2 vont-elles donner lieu à une nouvelle estimation de la valeur ? Devra-t-elle être réalisée pour tous les appartements existants ?
L'intervenant souligne que la copropriété est une propriété qui coûte cher. Le coût annuel est déjà très élevé. Par exemple, il faudra placer un nouvel ascenseur d'ici 2012 dans 80 % des appartements.
Ne peut-on pas prévoir non plus que l'architecte puisse procéder à l'estimation de la valeur ? Est-il nécessaire de faire appel à un géomètre, ce qui augmente encore le coût de l'opération ?
L'intervenant peut souscrire à l'idée d'une estimation de la valeur, mais pas à n'importe quel prix.
Amendement nº 85
À la suite de la discussion, M. Vandenberghe et consorts dépose l'amendement nº 85 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui tend à remplacer, à la première phrase du C), les mots « d'un expert architecte ou d'un expert juridique » par les mots « de l'architecte ».
Amendement nº 72
Mme Stevens dépose l'amendement nº 72 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à compléter, au C), l'alinéa proposé par la phrase suivante: « Cet acte de base comprend un plan établi par un géomètre-expert. »
L'article 3, 2º, de la loi du 11 mai 2003 protégeant le titre et la profession de géomètre-expert prévoit que les activités suivantes relèvent de la profession de géomètre-expert: « l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, et qui peuvent être présentés à la transcription ou à l'inscription hypothécaire. »
Il en résulte qu'un acte notarié de base de copropriété doit également contenir un plan établi par un géomètre-expert. Il est judicieux de le prévoir explicitement dans le projet de loi à l'examen afin de protéger cette catégorie professionnelle.
Amendement nº 13
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 13 (doc Sénat, nº 4-1409/4), tendant à supprimer, dans le F) de l'article, le mot « exclusivement ».
Il s'agit d'une modification suggérée par le Conseil d'État.
Article 5
Amendement nº 39
Mme Taelman dépose l'amendement nº 39 (doc. Sénat, nº 4-1409/4) visant à remplacer l'article 577-4/1.
Tel qu'il est actuellement rédigé, le projet de loi prévoit, pour les sous-indivisions, la création d'une association secondaire des copropriétaires. Plusieurs associations de copropriétaires pourraient donc coexister au sein d'une seule et même copropriété ou d'un seul et même groupe d'immeubles, avec chacune leurs règles propres et leurs intérêts spécifiques.
L'existence à plusieurs niveaux d'une pluralité d'entités dotées de la personnalité juridique pourrait avoir pour conséquence qu'une sous-association peut engager une procédure contre l'association principale et vice versa ou que les sous-associations peuvent s'attaquer mutuellement en justice. Il pourrait aussi naître des conflits de compétences entre les sous-associations et l'association principale. Le nombre de différends au sein d'un immeuble ou groupe d'immeubles risque donc d'exploser. Un nombre croissant de conflits de compétence seront portés devant les juridictions, ce qui risque de plonger la copropriété dans un vide décisionnel.
L'instauration d'un tel régime risque de faire perdre toute transparence à la copropriété. Il serait dès lors préférable d'abandonner le principe des associations secondaires dotées de la personnalité juridique. Mais il ne faut pas non plus être aveugle face à la réalité des grandes indivisions et force est de reconnaître qu'une sous-indivision peut s'avérer nécessaire dans certains cas. Aussi le présent amendement tend-il à permettre à l'assemblée générale de créer une sous-indivision habilitée à prendre des décisions pour la partie qui la concerne, pour un certain nombre de matières limitées et nécessaires à la conservation et à la gestion de la partie en question de l'immeuble. L'assemblée générale des copropriétaires peut naturellement toujours limiter, étendre ou annuler le mandat conféré.
M. Vandenberghe observe que, dans le texte néerlandais, « deelvereniging » est un terme plus adéquat que « subonverdeeldheid ». La copropriété d'appartements diffère de l'indivision.
L'intervenant estime qu'une des principales questions abordées par le projet de loi à est de savoir si l'on fait relever ou non les sous-indivisions de son champ d'application et, dans l'affirmative, quel est exactement le champ d'application matériel du texte à l'examen. La sous-indivision est-elle compétente pour les parties communes particulières ?
Amendement nº 75
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 75 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) visant à remplacer l'article comme suit: « Dans le même Code, il est inséré un article 577-4/1 rédigé comme suit: « Art. 577-4/1. Si, conformément à l'article 577-3, alinéa 4, l'acte de base prévoit la création d'une sous-indivision, les statuts peuvent, pour cette sous-indivision, prévoir la création d'une sous-indivision [lire: sous-association] des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.
Cette sous-association est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l'association principale des copropriétaires.
La sous-indivision [lire: sous-association] n'est compétente que pour les parties communes qui ne sont utiles qu'à la sous-indivision concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour toutes les parties communes utiles à l'ensemble de la copropriété et pour les décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-indivision [lire: sous-association] concernée des copropriétaires. Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à cette sous-indivision. »
M. Vandenberghe se réfère à l'avis du Conseil d'État qui a mis en exergue la nécessité de mieux définir la compétence des sous-indivisions.
Les parties communes, qui intéressent uniquement la sous-indivision concernée et qui n'ont aucune incidence sur l'indivision principale, relèvent de la compétence des sous-indivisions.
Quant aux parties communes, qui sont utiles à l'ensemble de la copropriété, ou aux décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-association de copropriétaires concernée, elles relèvent de la compétence exclusive de l'association principale.
Le ministre souligne que l'amendement stipule que la sous-association est dotée de personnalité juridique aux mêmes conditions que l'association principale des copropriétaires. Cela signifie que l'acte de base devra être adapté pour toutes les copropriétés d'appartements existantes. Étant donné qu'un accord unanime est requis, cela ne sera pas facile à réaliser dans les grands immeubles à appartements. La disposition en question offre cependant une garantie contre les abus.
L'intervenant estime que tous les articles de la loi sur la copropriété sont applicables mutatis mutandis dans l'hypothèse d'une sous-association dotée de la personnalité juridique, mais uniquement pour les parties communes qui relèvent de la compétence exclusive de la sous-association. Subsiste la question de la capacité de la copropriété à ester en justice. Faut-il en pareil cas citer la sous-association à comparaître ?
Mme Taelman a l'impression que l'amendement nº 75 fixe non pas des limites quantitatives, mais un critère de rattachement matériel. Est-ce effectivement le cas ?
M. Vandenberghe fait référence à l'amendement nº 73, qui dispose que l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble, si l'indivision principale comprend plus de vingt lots. Par ailleurs, il faut un critère de rattachement physique. La sous-indivision est créée par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble.
Le ministre cite l'exemple d'un immeuble à appartements comprenant dix appartements et dix garages. Une sous-indivision peut-elle être créée dans ce cas ?
M. Vandenberghe répond que c'est possible, à condition que les garages forment un lot privatif à titre principal. Dans le cas contraire, les garages sont en copropriété forcée à titre accessoire. La pierre tombale constitue une exception, où la copropriété forcée existe à titre principal.
Article 6
M. Vandenberghe demande pourquoi le texte du projet de loi dispose que la copropriété élit domicile au domicile ou au siège social du syndic.
Le ministre explique que cela répond à des considérations pratiques. L'on constate souvent des problèmes en ce qui concerne la correspondance, etc.
M. Vandenberghe réplique que la citation à comparaître de la copropriété est adressée au siège social de la copropriété. Comment l'avocat va-t-il savoir qu'il doit envoyer la citation à comparaître au siège social du syndic ?
L'intervenant estime que le principe selon lequel la citation est adressée au siège social de la personne morale doit être maintenu en l'occurrence. Toutefois, l'on pourrait éventuellement prévoir qu'une assignation en justice peut aussi être faite valablement au domicile du syndic.
Le ministre répète que des problèmes sont souvent constatés dans la pratique.
M. Vandenberghe souligne que les courriers sont souvent remis au concierge.
Amendement nº 76
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 76 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) visant à supprimer l'article auquel il se rapporte.
C'est à l'association des copropriétaires qu'il doit appartenir de choisir le siège social de la copropriété et d'organiser une bonne réception des envois postaux et autres.
En ce qui concerne la signification des actes, il peut être renvoyé aux règles générales énoncées aux articles 33 à 35 du Code judiciaire.
L'article 6 insère un § 3/1 nouveau disposant que pour les parties communes, l'association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386.
Il est instauré un régime particulier applicable à deux cas spécifiques de responsabilité. Il existe toutefois beaucoup d'autres interrogations portant sur des points tels que la revendication, les procédures de reconnaissance, les procédures en négation de servitude, les actions possessoires, mais aussi les actions en responsabilité pour troubles de voisinage, pour cause de vice à une chose ou de l'effondrement du bâtiment et, enfin, les actions relatives à la responsabilité décennale.
Amendement nº 3
M. Mahoux dépose l'amendement nº 3 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant à remplacer l'article par ce qui suit:
« « À l'article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
A) dans le paragraphe 1er, alinéa 2, le mot « bâtis » est supprimé;
B) le paragraphe 1er est complété par un alinéa 4 rédigé comme suit:
« Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic. »;
C) dans le paragraphe 3, alinéa 1er, le mot « bâtis » est supprimé;
D) il est inséré un paragraphe 3/1, rédigé comme suit:
« § 3/1. Pour les parties communes, l'association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386. »; »
M. Vandenberghe souligne qu'un problème de cohérence risque de se poser avec la disposition du § 3/1, qui dispose que l'association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386. Si l'association n'est pas propriétaire des parties communes, dans quelle mesure doit-elle en être le gardien ? Pourquoi le propriétaire des parties communes n'en est-il pas le gardien ? Le gardien de la chose est la personne qui exerce le pouvoir de fait sur la chose.
L'intervenant estime qu'il serait en outre conseillé d'insérer une disposition plus précise en ce qui concerne la responsabilité visée aux articles 1384 et 1386.
Amendement nº 14
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 14 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer le A) de l'article par ce qui suit: « Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic. ».
Mme Defraigne renvoie à l'avis du Conseil d'État. La disposition prévoyant l'élection de domicile de l'association des copropriétaires doit faire l'objet d'un alinéa séparé. En effet, telle que rédigée dans le projet, la disposition implique que l'élection de domicile est une condition de l'acquisition de la personnalité juridique par l'association des copropriétaires. Or, cela n'est pas le cas.
Amendement nº 50
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 50 (doc. Sénat, nº 4-1409/5), tendant à insérer dans l'article un point A)/1, ainsi rédigé: « Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires doivent mentionner le numéro d'entreprise de ladite association. ».
L'article 13 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets d'entreprises agréés et portant diverses dispositions prévoit que « tous les actes, factures, annonces, communications, lettres, ordres et autres pièces émanant des entreprises commerciales ou artisanales doivent toujours mentionner le numéro d'entreprise ». Dans la mesure où les associations de copropriétaires disposent également de ce numéro d'entreprise via leur inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises par le conservateur des hypothèques (désigné à cet effet par le Service public fédéral Finances), une telle obligation devrait également leur incomber.
Article 7
Amendement nº 15
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 15 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans la phrase liminaire de l'article, les mots « de la sous-section III » par les mots « du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III », conformément à la suggestion formulée par le Conseil d'État.
Article 8
Amendement nº 16
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 16 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer l'article.
L'amendement fait suite à l'avis du Conseil d'État, qui préconise de respecter une structure logique dans la rédaction de l'article 577-6 du Code civil. Les auteurs de l'amendement intervertissent les alinéas des différents paragraphes afin de répondre aux questions suivantes:
— 577-6, § 1er: qui fait partie de l'assemblée générale: paragraphe 1er, alinéa 1er, actuel de la loi et alinéa 4 et 5 en projet;
— 577-6, § 2: quand l'assemblée générale se réunit-elle: paragraphe 1er, alinéa 2, en projet et paragraphe 2 actuel tel que complété par le projet;
— 577-6, § 3: quels points peuvent être mis à l'ordre du jour: paragraphe 1er/1 en projet;
— 577-6, § 4: comment fonctionne l'assemblée générale: paragraphe 1er, alinéa 3, en projet et paragraphe 3 et suivants tels que modifiés par le projet.
L'amendement apporte également une série de modifications plus formelles.
Il prévoit en outre d'allonger le délai pour organiser l'assemblée générale. Ce délai est porté à 30 jours par rapport aux 15 jours prévus dans le projet.
Il est enfin proposé, au § 7, al 2, de remplacer les mots « Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises » par les mots « Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises ».
Les décisions de l'assemblée générale sont en effet prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Le projet de loi adopté par la Chambre des représentants dispose que pour le calcul de la majorité requise, les abstentions ne sont pas considérées comme des votes émis. Cette règle éclaircit un point litigieux. Le projet ne règle toutefois pas la question des votes nuls et blancs. En conséquence, les auteurs du présent amendement souhaitent qu'ils ne soient pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise, à l'instar de ce qui existe à présent pour les abstentions.
M. Delpérée souligne que les auteurs de l'amendement ont repris la solution applicable dans le règlement des assemblées parlementaires, selon laquelles les abstentions ne comptent pas.
Amendement nº 78 (sous-amendement à l'amendement nº 16)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 78 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 16.
Les auteurs proposent d'apporter les modifications suivantes à l'article 577-6 du Code civil:
1. Dans la deuxième phrase du § 1er, alinéa 2, remplacer les mots « ne peut participer » par les mots « et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer ».
2. Compléter le § 1er par un alinéa 3 rédigé comme suit: « Si un seul intéressé jouissant d'un des droits susmentionnés portant sur un lot est présent à l'assemblée générale, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d'un document justifiant formellement sa désignation. »
3. Dans le § 2, à la deuxième phrase, insérer les mots « un dimanche ou » entre les mots « Si cette date coïncide avec » et les mots « un jour férié légal ».
4. Compléter le § 6 par l'alinéa suivant: « Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. »
5. Supprimer le § 8.
6. Renuméroter le § 9 en § 8.
Dans son avis, le Conseil d'État relève que si l'impossibilité de désigner un mandataire trouve son origine dans l'absence ou l'incapacité du copropriétaire concerné, c'est son représentant légal qui devra intervenir et la disposition en projet ne trouvera pas à s'appliquer. Il conviendrait dès lors que le législateur précise les autres hypothèses qu'il envisage.
Le texte proposé de l'amendement nº 16 évoque la situation où « l'un des intéressés ne peut participer à la désignation de ce mandataire (...) ». Cette formulation ne répond pas de manière suffisante à l'objection émise par le Conseil d'État, car elle ouvre la porte à des discussions et à des abus (notamment dans le cadre de litiges familiaux).
La disposition proposée au point 2 a été supprimée par rapport au projet adopté par la Chambre car seul le mandataire sera convoqué. En pratique, il arrivera toutefois qu'aucune convocation correcte n'ait été effectuée pour le lot concerné, mais que l'on ait malgré tout été avisé de la tenue de l'assemblée générale. Dans ce cas, il faut accorder au seul copropriétaire présent le droit de participer à l'assemblée générale. Cette disposition peut s'avérer utile à titre de mesure conservatoire.
Il est précisé que l'intéressé doit disposer d'un des droits mentionnés sur le lot, tant en cas de division du droit de propriété que lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation.
La notion de « jour férié légal » ne comprend pas les dimanches (cf. l'article 52 du Code judiciaire). Étant donné que le but n'est pas de tenir l'assemblée générale un dimanche, cette précision est apportée explicitement.
Amendement nº 40
Mme Taelman dépose l'amendement nº 40 (sous-amendement à l'amendement nº 16, doc. Sénat, nº 4-1409/4) visant à prévoir qu'au moins une assemblée générale doit se tenir chaque année.L'assemblée générale fixe la date à laquelle cette assemblée générale annuelle se tient l'année suivante.
Mme Taelman renvoie à la justification écrite de l'amendement.
Amendement nº 63 (sous-amendement à l'amendement nº 16)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 63, qui est un sous-amendement à l'amendement nº 16 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), et qui vise à supprimer la possibilité de prévoir dans le règlement de copropriété que la prise de certaines décisions requiert une majorité plus ample ou l'unanimité. Cet amendement s'inscrit également dans la lignée du caractère impératif du texte à l'examen.
Amendement nº 65
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 65 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), tendant à introduire, pour la tenue de l'assemblée générale ordinaire, la notion de « période statutaire ». Les auteurs proposent que le règlement de copropriété fixe une période durant laquelle le syndic sera chargé de convoquer l'assemblée générale de copropriété.
Plutôt que de fixer un jour statutaire — solution ancienne et trop rigide — ou de laisser le syndic fixer discrétionnairement la date de l'assemblée générale — solution trop souple —, un compromis est proposé en imposant la fixation de la date de l'assemblée générale pendant une période de maximum 15 jours, fixée à l'avance par le règlement de copropriété.
M. Vandenberghe n'est pas favorable au fait que tous les actes existants devraient donner lieu à de nouveaux actes notariés.
Amendement nº 4
M. Mahoux dépose l'amendement nº 4 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant, au point F) de l'article, à compléter les deux phrases proposées par la phrase suivante:
« Ce pourcentage est porté à 25 % pour les copropriétés de plus de 200 lots ».
L'amendement propose un assouplissement à la limitation des procurations pour les grandes copropriétés. Les grands immeubles, regroupant un nombre extrêmement important de copropriétaires, dont certains louent le bien, voire sont domiciliés à l'étranger, il est parfois difficile pour les copropriétaires d'assister à l'assemblée générale, ce qui rend la tenue de celle-ci difficile.
L'amendement entend répondre à des difficultés concrètes, exposées par bon nombre de copropriétaires.
Article 9
Amendement nº 17
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 17(doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer le b)/1 proposé par ce qui suit:
b)/1 de la réception provisoire et définitive des parties communes d'un bien immobilier lorsque le syndic est ou a été lié contractuellement avec le promoteur dans le cadre de la vente de ce bien. ».
Cet amendement s'inspire d'une observation du Conseil d'État, qui considère que l'amendement introduit par la Chambre des représentants ne figure pas à la bonne place.
Amendement nº 64
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 64 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer la possibilité de prévoir dans le règlement de copropriété que la prise de certaines décisions nécessite une majorité plus ample ou l'unanimité. Cet amendement s'inscrit également dans la lignée du caractère impératif du texte à l'examen.
Amendement nº 18
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 18 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter au B) les modifications suivantes:
1 dans le c), alinéa 1er, proposé, dans le texte néerlandais, insérer le mot « omvattende » après les mots « in elke mede-eigendom » et supprimer le mot « van » avant les mots « minder dan twintig kavels ».
2º insérer le mot « caves, » entre les mots « à l'exclusion des » et les mots « garages et parkings ».
Lors des débats à la Chambre il a été jugé inopportun de rendre obligatoire la mise en place d'un conseil de copropriété lorsque les 20 lots sont constitués de garages. Il semble également inopportun de l'imposer lorsque les 20 lots sont constitués de caves.
Amendement nº 77
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 77 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) visant à remplacer, au B, à l'alinéa 1er du c) proposé, le mot « moins » par le mot « plus ».
Le but est de rendre possible la création d'un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de 20 lots. Le texte actuel ne le permet que dans les petites copropriétés de moins de 20 lots.
Amendement nº 19
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 19 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer, dans le texte français du D), les mots « ou de disposition » entre les mots « d'acquisition » et les mots « , elle peut statuer », afin de mettre en concordance le texte français et le texte néerlandais de l'article.
Amendement nº 20
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 20 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer dans l'article 577-7 du Code civil un § 4, rédigé comme suit:
« § 4. À la majorité des trois quarts des voix, l'assemblée générale décide de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
La décision de l'assemblée générale de faire exécuter des travaux à ces parties privatives par l'association des copropriétaires ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. ». ».
L'amendement vise à résoudre un problème rencontré dans la pratique. Les terrasses, revêtements de terrasses, garde-corps et séparations de terrasses sont, en vertu des dispositions de nombreux statuts, entièrement ou partiellement privatifs. Pour l'exécution de certains travaux à ces parties d'immeubles, on a souvent besoin de nombreux échafaudages coûteux et il faut fréquemment faire appel à un bureau d'études et un coordinateur de sécurité. Par souci de commodité, il est proposé de permettre à l'assemblée générale de prendre la décision de faire exécuter ces travaux par l'association des copropriétaires, si une majorité des trois quarts des voix se dégage en son sein pour ce faire.
Amendement nº 79 (sous-amendement à l'amendement nº 20)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 79 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à insérer, dans l'alinéa 1er du § 4 proposé, les mots « , moyennant une motivation spéciale, » entre le mot « décide » et les mots « de l'exécution ».
Article 10
Amendement nº 21
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 21 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer le A) de cet article par ce qui suit:
« A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er:
1º l'alinéa 1er est complété par les mots « ou de tout tiers ayant un intérêt »;
2º il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit:
« Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit. ».
M. Delpérée souligne qu'il peut être utile pour un tiers intéressé de demander à un juge qu'il procède à la désignation d'un syndic dans une copropriété, afin de préserver la créance qu'il peut détenir vis-à-vis de l'association des copropriétaires.
Amendement nº 5
M. Mahoux dépose l'amendement nº 5 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant à compléter l'alinéa proposé au A) par la phrase suivante:
« L'exercice de l'activité de syndic est incompatible avec une activité d'agent immobilier ».
L'incompatibilité en question naît en effet du possible conflit d'intérêt qui peut exister entre les deux fonctions si elles sont exercées par la même personne.
Amendement nº 22
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 22 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans le B), la deuxième phrase de l'alinéa 3 proposé par ce qui suit: « Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité. »
L'amendement précise, conformément à l'avis du Conseil d'État, que le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic ne peut donner lieu à une indemnité.
Amendement nº 41
Mme Taelman dépose l'amendement nº 41 (doc. Sénat, nº 4-1409/4) qui tend à compléter, au point C, le § 2, alinéa 1er, proposé, par les mots « , et publié au Moniteur belge en vue de figurer dans la Banque-Carrefour des Entreprises ».
Bien que les associations de copropriétaires figurent déjà dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), il serait bon d'y faire figurer aussi les données relatives au syndic.
Amendement nº 47
M. Mahoux dépose l'amendement nº 47 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter au C) de l'article les modifications suivantes:
1º Au § 2 proposé, insérer entre l'alinéa 1er et l'alinéa 2 un alinéa rédigé comme suit:
« Cet extrait d'acte doit également être transmis dans les 8 jours au Moniteur belge pour y être publié, afin qu'il soit inscrit à la Banque carrefour des entreprises ».
2º Dans l'alinéa 3 du même § , remplacer les mots « se fait » par les mots « et l'enregistrement dans les annexes du Moniteur belge se font ».
Bien que les associations de copropriétaires soient déjà reprises dans la banque-carrefour des entreprises (BCE), il ne serait pas mauvais d'y intégrer aussi les données du syndic.
Amendement nº 51
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 51 (doc. Sénat, nº 4-1409/5), tendant, dans le C), au § 2, alinéa 2, première phrase proposée, à remplacer les mots « s'il s'agit d'un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social » par les mots « s'il s'agit d'une société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises ».
Mme Defraigne souligne que l'amendement a pour but de favoriser la transparence.
Amendement nº 42
Mme Taelman dépose l'amendement nº 42 (doc. Sénat, nº 4-1409/4) visant à remplacer, au point C, le § 2, alinéa 3, proposé, par le texte suivant: « L'affichage de l'extrait et son enregistrement dans l'annexe au Moniteur belge se font à la diligence du syndic. »
Bien que les associations de copropriétaires figurent déjà dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), il serait bon d'y faire figurer aussi les données relatives au syndic.
Tout d'abord, les données relatives à l'association qui élit domicile chez le syndic en vertu du projet de loi à l'examen, deviendraient ainsi des informations à valeur clairement légale. Ensuite, cela permettrait à tout tiers de prendre connaissance des données d'un syndic sans devoir faire le déplacement jusqu'à la copropriété concernée.
Cela permettrait en outre de repérer plus facilement les personnes qui exercent illégalement la profession de syndic et d'indiquer aux associations de copropriétaires si l'intéressé a le droit d'agir en tant que syndic.
Cette inscription à la BCE impose donc de publier la nomination du syndic au Moniteur belge.
Amendement nº 52
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 52 (doc. Sénat, nº 4-1409/5), visant à insérer un C)/1, rédigé comme suit:Il est inséré un paragraphe 2/1 rédigé comme suit:
« § 2/1. Après qu'un numéro d'entreprise ait été accordé à l'association des copropriétaires et dans les deux mois à dater de la prise de cours de sa mission, le syndic doit se faire inscrire en cette qualité à la Banque-Carrefour des Entreprises. La demande d'inscription doit contenir les données de l'extrait de l'acte visé au paragraphe 2.
Dans un délai de trente jours suivant la modification apportée aux données visées à l'alinéa 1er, le syndic doit demander la modification de son inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises.
L'inscription ou la modification se fait auprès du guichet d'entreprise choisi par le syndic, tel que visé à l'article 1er, 7º, de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions, conformément aux articles 38 à 41 de cetteloi. ».
Amendement nº 66
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 66 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), tendant à apporter à l'article 10, aux points D), E), et F), des modifications techniques rendues nécessaires par l'introduction de la période statutaire comprenant la date de l'assemblée générale visée à l'amendement nº 65 (voir supra, art. 8).
Amendement nº 86 (sous-amendement à l'amendement nº 66)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 86 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à apporter une correction au texte néerlandais de l'amendement nº 66 en remplaçant le mot « opgaaf » par le mot « opgave ».
Amendement nº 6
M. Mahoux dépose l'amendement nº 6 (doc. Sénat, nº 4-1409/2), tendant à remplacer, dans le point F) de l'article, au 1 -2) proposé, les mots « à l'un des points » par les mots « aux différents points ».
La modification proposée rencontre les remarques formulées par le Service d'évaluation, qui relevait que la limitation de la consultation des documents à l'un des points inscrits à l'ordre du jour ne se justifiait pas.
Amendement nº 23
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 23 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer le 2 proposé au point G) de l'article par ce qui suit: « 2º de consigner les décisions de l'assemblée générale et, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure dans le registre visé à l'article 577-10, § 3, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l'assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l'assemblée générale. »
L'amendement reprend une idée développée dans la proposition de loi 241/001 déposée à la Chambre des Représentants par les députés de Donnea, Marghem et Hamal.
L'arrêté royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles impose au vendeur de remettre un dossier d'intervention ultérieure à l'acheteur.
Le dossier d'intervention ultérieure est le dossier qui contient les éléments utiles en matière de sécurité et de santé à prendre en compte lors d'éventuels travaux ultérieurs et qui est adapté aux caractéristiques de l'ouvrage.
Cette obligation est imposée par l'article 48 de l'arrêté royal, et implique les notaires dans la mesure où le notaire fait mention dans l'acte de cette transmission.
Lorsque le vendeur est le seul propriétaire de l'immeuble vendu, c'est à lui qu'il incombe de veiller à la conservation de ce dossier d'intervention ultérieure, pour le cas où lui, ou ses héritiers, viendraient à vendre cet immeuble.
Pour les immeubles à appartements se trouvant sous le statut de la copropriété, cette tâche reviendra probablement au syndic de cette copropriété. Bien que la loi ne le précise pas, on voit mal comment une autre personne que le syndic pourrait s'en charger. Le syndic se charge de commander les devis, de proposer les travaux à l'assemblée, et de les superviser au cas où l'assemblée les a approuvés. Ce sera encore le syndic qui recevra les factures et qui les règlera.
La pratique démontre qu'il est exceptionnel que les copropriétaires se chargent de ces tâches, surtout si l'immeuble comprend plus de trois appartements.
Il paraît dès lors tout naturel que la tenue du dossier d'intervention ultérieure soit prise en charge par le syndic, et que le syndic puisse, conformément à l'amendement nº 35, prévu à l'article 15 du présent projet, informer les personnes qui seraient en droit d'en prendre connaissance.
Amendement nº 43 (sous-amendement à l'amendement nº 23)
Mme Taelman dépose un sous-amendement à l'amendement nº 23 (amendement nº 43, doc. Sénat, nº 4-1409/4) qui prévoit que le copropriétaire qui n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai prévu doit obligatoirement en informer le syndic par écrit.
La fixation d'un délai minimum pour l'envoi du procès-verbal peut être utile et assurer une certaine uniformité, mais il convient de tenir compte des conséquences financières. Pour pouvoir prouver que le procès-verbal a été envoyé dans le délai imparti, le syndic devra envoyer un courrier recommandé. Tel ne saurait être l'objectif poursuivi. Par conséquent, les trente jours doivent être considérés comme un délai d'ordre et le copropriétaire est tenu d'informer le syndic par écrit à l'expiration de ce délai.
Amendement nº 24
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 24 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer un point I/1 rédigé comme suit: « I/1 Au § 4, 7º, les modifications suivantes sont apportées:
a) les mots « l'article 577-11, § 1er » sont remplacés par les mots « article 577-11, § 2 »;
b) le mot « quinze » est remplacé par le mot « trente ». ».
Cet amendement fait suite à la modification proposée à l'article 15 (article 577-11 proposé du Code Civil) par l'amendement nº 35, c'est le § 2 qui concerne les informations demandées par le notaire au syndic en cas de transmission de la propriété d'un lot entre vifs.
L'article 577-8, § 4, 7º, du Code civil prévoit que le syndic dispose d'un délai de quinze jours pour fournir un relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er (qui devient donc l'article 577-11, § 2) au notaire qui en formule la demande. Or, la pratique indique que ce délai est très court.
Un délai de trente jours est proposé et est susceptible de donner au syndic le temps nécessaire pour fournir les relevés financiers corrects aux copropriétaires. Il est en outre préférable que, pour produire ces documents, un syndic dispose d'un délai comparable à celui du notaire, qui bénéficie déjà d'un délai plus long
Amendement nº 25
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 25 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer un point I/2 rédigé comme suit: « Le § 4, 8º, est complété par la phrase suivante: « La communication se fait par affichage dans les parties communes de l'immeuble. ».
Dans la pratique, il arrive que le syndic éprouve de sérieuses difficultés pour connaître les coordonnées des personnes intéressées et présentes dans la copropriété. Informer toutes les personnes disposant d'un droit personnel ou réel du jour où se tient l'assemblée générale est une tâche complexe qui peut être résolue en affichant la communication concernée dans les parties communes de la copropriété concernée. Tel est l'objet du présent amendement.
Amendement nº 80 (sous-amendement à l'amendement nº 25)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 80 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à préciser que l'affichage de la communication visée par l'amendement nº 25 de M. Delpérée et consorts soit effectué à un endroit bien visible.
Amendement nº 26
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 26 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer, dans le point J), dans le 9 proposé, les mots « en l'absence de ce dernier » entre les mots « à son successeur ou » et les mots « au président de la dernière assemblée générale ».
Il s'agit d'un amendement technique clarifiant l'identité du destinataire du dossier de la gestion de l'immeuble, transmis par le syndic lorsque son mandat a pris fin. Son successeur doit le recevoir et, à défaut, le président de la dernière assemblée générale..
Amendement nº 44
Mme Taelman dépose un amendement (amendement nº 44, doc. Sénat, nº 4-1409/4) introduisant une restriction en ce qui concerne l'accès à tous les documents relatifs à la copropriété afin de protéger la vie privée des copropriétaires. La disposition proposée a en effet pour conséquence que lorsqu'une procédure judiciaire est engagée à l'encontre d'un copropriétaire en défaut de paiement, les mauvais payeurs peuvent eux aussi avoir accès à tous les documents relatifs aux affaires dans lesquelles ils sont en fait la partie adverse. L'amendement insère les mots « à caractère non privé » après les mots « tous les documents ou informations ».
Amendement nº 48
M. Mahoux dépose l'amendement nº 48 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer, dans le point K), au 11 proposé, les mots « , pour autant que ceux-ci ne portent pas atteinte à la vie privée des copropriétaires, et ce, » entre les mots « documents ou informations relatifs à la copropriété » et les mots « de toutes les manières définies ».
Des restrictions doivent être apportées à l'accès garanti aux différents documents par les copropriétaires.
En effet, certaines informations contenues dans ces documents n'ont pas à être portées à la connaissance des autres copropriétaires: on pense notamment au cas d'une procédure judiciaire à l'encontre d'un copropriétaire qui ne serait pas en ordre de paiement, ou qui aurait établi une convention de médiation de dettes. Il n'apparaît pas nécessaire que l'ensemble des copropriétaires soit averti de ces situations.
Amendements nos 69 et 70
M. Delacroix dépose l'amendement nº 69 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), tendant à insérer, dans le point K), au 11 proposé, les mots « y compris la totalité des pièces comptables » après les mots « documents ou informations relatifs à la copropriété ».
M. Mahoux demande si les pièces comptables concernant la copropriété sont implicitement contenues dans les informations sur la copropriété qui doivent être fournies, ou s'il faut le préciser dans le texte.
M. Vandenberghe souligne que les pièces comptables doivent être tenues à disposition chez le syndic où tout copropriétaire a la possibilité de les contrôler.
Le ministre ajoute que les pièces comptables en question ne seront communiquées que si elles se rapportent à un point inscrit à l'ordre du jour. Elles tombent alors sous le champ du devoir général d'information.
M. Mahoux conclut qu'il n'est pas nécessaire de le mentionner explicitement dans le texte.
M. Vandenberghe souligne que les factures des travaux effectués doivent se trouver au siège de la copropriété. L'objectif n'est pas d'envoyer la totalité des factures à l'occasion de l'approbation du budget et des comptes de l'année; les pièces qui étayent les dépenses et les recettes sont contrôlables au siège de la copropriété.
M. Delacroix dépose l'amendement nº 70 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), tendant à remplacer, au point K), dans le 11 proposé, les mots « par exemple » par les mots « à tout le moins ».
L'obligation de publier sur internet, via un accès sécurisé, les documents relatifs à la copropriété, offre aux copropriétaires une possibilité rapide, facile, peu onéreuse et en temps réel d'accès aux pièces relatives à la gestion de leur bien.
Cette transparence permet de prévenir les abus et contribue à renforcer le contrôle des copropriétaires sur le travail du syndic.
La publicité par voie électronique constitue un minimum incontournable en ce sens.
Amendement nº 27
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 27 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter au point K) les modifications suivantes:
a) au 11º proposé, remplacer les mots « et, par exemple, par le truchement d'un site Internet » par les mots « et, notamment, par un site Internet »;
b) au 16º proposé, remplacer les mots « Toute copropriété de vingt lots l'exclusion des » par les mots « Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, ».
M. Delpérée rappelle que le Conseil d'État préconise de supprimer l'exemple du site Internet comme moyen d'accès aux documents de la copropriété car un exemple n'a pas de valeur normative et ne doit, dès lors, pas figurer dans la loi. Les auteurs de l'amendement souhaitent cependant que ce mode spécifique d'accès à l'information soit spécifiquement indiqué dans la loi pour qu'il ne puisse être écarté. C'est un signal.
Au 16º, une modification terminologique est apportée. Par ailleurs, les caves sont ajoutées aux lots privatifs dont il n'est pas tenu compte pour déterminer la limite des 20 lots privatifs.
Le ministre se réfère à une discussion antérieure où l'on a cité l'exemple de caves et garages ayant un caractère accessoire. Il vaut peut-être mieux préciser que la disposition s'applique pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une chose accessoire.
Amendement nº 71
M. Delacroix dépose l'amendement nº 71 (doc. Sénat, nº 4-1409/6), tendant à compléter le point K) par un 18 rédigé comme suit: « 18º de veiller à l'inscription et à la mise à jour des données relatives à la copropriété à la Banque Carrefour des Entreprises ».
L'article 4, 1º, de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions, prescrit que sont inscrites dans la Banque-Carrefour des Entreprises, des informations relatives aux personnes morales de droit belge.
Or, les copropriétés possèdent la personnalité juridique et sont donc éligibles à être comprises dans cette rubrique.
Cette inscription permettrait de recenser les copropriétés forcées et d'ainsi disposer d'un registre de celles-ci, à des fins de contrôle et de supervision.
La publicité qui en résulte est de nature à éviter toute confusion dans le chef des tiers quant à l'existence même de la copropriété et de ses composantes.
Article 11
Amendement nº 28
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 28 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans la première phrase de l'article 577-8/1 proposé, les mots « »de au moins de vingt lots à l'exclusion des « par les mots « d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves ».
Le mot « caves » est ajouté aux lots privatifs dont il n'est pas tenu compte pour déterminer la limite des 20 lots privatifs.
En effet, tout comme il a été jugé inopportun lors des débats à la Chambre de rendre obligatoire la mise en place d'un conseil de copropriété lorsque les 20 lots sont constitués de garages, il semble également inopportun de l'imposer lorsque les 20 lots sont constitués de caves.
Amendement nº 58
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 58 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) recommandant d'employer, dans le texte néerlandais, les termes « gebouw of groep van gebouwen ». L'auteur renvoie à la discussion de l'article 2.
Amendement nº 29
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 29 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans la deuxième phrase de l'article 577-8/1 proposé, les mots « Ce conseil » par les mots « Ce conseil composé de seuls copropriétaires ».
Le ministre demande ce que l'auteur entend exactement par la disposition prévoyant que le conseil est composé de seuls copropriétaires. Vise-t-il uniquement le copropriétaire désigné en vue d'y prendre part ou, par exemple, également le nu-propriétaire dont le lot privatif est grevé d'un usufruit ou d'une emphytéose. La disposition proposée est relativement vaste.
M. Vandenberghe estime qu'il est évident que les droits de participation à la copropriété sont liés à la qualité de copropriétaire. L'amendement n'est-il dès lors pas superflu ? Les copropriétaires font à l'évidence partie de l'assemblée générale de la copropriété. Le problème de la nue-propriété et de l'usufruit est résolu à un autre niveau, dans les statuts par exemple. Les organes de la copropriété, à l'exception du syndic, sont constitués des copropriétaires. Il est impossible qu'un conseil de gérance, composé de personnes autres que les copropriétaires, fasse partie de la copropriété et, par conséquent, exerce des compétences de celle-ci. Ce ne serait pas conforme à la loi de 1994.
M. Delpérée répond qu'il ne faut pas mélanger les problèmes de composition et les problèmes de fonctionnement. Le Conseil est composé des copropriétaires. Les modalités de vote relèvent d'une autre question qui sera traitée dans d'autres dispositions.
Article 12
Amendement nº 30
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 30 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit: « L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».
Cet amendement vise à clarifier la qualité du vérificateur aux comptes. Le projet adopté par la Chambre des représentants indique qu'il est soit copropriétaire, soit expert agréé à cette fin. Or la notion d'expert n'est, en soi, pas une catégorie juridique existante. En conséquence, il est proposé que ce vérificateur aux comptes puisse être choisi parmi les copropriétaires ou non, selon le choix considéré le plus opportun à ce moment-là.
Amendements nos 49 et 68
M. Mahoux dépose l'amendement nº 49 (doc. Sénat, nº 4-1409/4) visant à fixer dans la loi les conditions de formation auxquelles le vérificateur aux comptes d'une copropriété doit répondre.
L'amendement nº 49 est retiré au profit de l'amendement nº 68 du même auteur (doc. Sénat, nº 4-1409/6). Cet amendement tend à remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit: « L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.
Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».
En réponse à la question du Conseil d'État formulée dans son avis 47.359/2 du 24 novembre 2009, la mission de « vérification et redressement » comptable au sens de la loi relative aux professions comptables et fiscales du 22 avril 1999 est une mission partagée entre l'expert-comptable externe et le réviseur d'entreprises.
Par conséquent, les mots « un expert extérieur agréé à cette fin » sont remplacés par les mots « un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable externe ». L'exercice de la mission de vérification des comptes par un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable ne requiert pas d'agrément supplémentaire autre que l'appartenance un des instituts. En effet, le statut de membre de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises ou de l'Institut des Experts-Comptables et des Conseils fiscaux, avec l'application obligatoire d'un certain nombre de normes professionnelles qu'il implique, est suffisant pour exercer en tant que vérificateur aux comptes des copropriétés. L'accès à ces professions est en effet réglementé, ainsi que la déontologie et, le cas échéant, la surveillance de la profession.
Il convient en outre, lorsque la mission est confiée aux réviseurs d'entreprises et aux experts-comptables externes, de supprimer l'obligation de déterminer leurs obligations et compétences dans le règlement de copropriété étant donné que ces obligations et ces compétences sont déjà définies par la loi (loi du 22 juillet 1953 créant un Institut des réviseurs d'entreprises et organisant la supervision publique de la profession de réviseur d'entreprises, et loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales, ainsi que leurs règlements d'exécution).
Article 13
Amendement nº 84
Cet amendement (doc. Sénat, nº 4-1409/6) de M. Vandenberghe et consorts précise le droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice.
L'intervenant renvoie à sa justification précédente de cet amendement.
Amendement nº 31
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 31 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer, dans le texte français du deuxième alinéa proposé au A), les mots « toute voie de recours à titre conservatoire » par les mots « toute demande urgente ou conservatoire ».
Cette modification est suggérée par le Conseil d'État. La notion de « voie de recours » n'a pas le caractère systématique de la notion de « demande » — reprise par ailleurs dans la version néerlandaise du texte: « vordering ». Il est par ailleurs proposé de modifier le texte de manière à ne faire apparaître que la notion de « demande ». En outre, sur suggestion du Conseil d'État, il est proposé de viser à la fois les demandes conservatoires et urgentes, ces dernières n'étant pas encore visées dans le projet.
Amendement nº 32
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 32 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant, dans le point A), à faire de la dernière phrase du deuxième alinéa proposé un alinéa distinct, étant donné qu'elle ne concerne pas uniquement les actions intentées par le syndic. Cette modification est suggérée par le Conseil d'État.
Amendement nº 81
Cet amendement (doc. Sénat, nº 4-1409/6) de M. Vandenberghe et consorts précise le droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice. L'amendement insère, dans la deuxième phrase de l'alinéa 2 proposé, les mots « et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale » entre les mots « copropriétaires individuels » et les mots « des actions intentées ».
Le devoir d'information du syndic doit être étendu aux personnes — en nombre limité — qui ont le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale, par exemple l'usufruitier conformément aux statuts.
Amendement nº 45
Mme Taelman dépose un amendement (amendement nº 45, doc. Sénat, nº 4-1409/4) qui prévoit que l'action visant à faire annuler une décision de l'assemblée générale doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.
Le fait que chaque copropriétaire dispose de trois mois à compter de la date d'envoi du procès-verbal pour demander au juge d'annuler une décision de l'assemblée générale, aura pour conséquence qu'il faudra envoyer le procès-verbal par recommandé pour obtenir une date précise, ce qui entraînera à nouveau des frais supplémentaires.
En vue d'éviter ces frais supplémentaires, il est donc souhaitable de prévoir une réglementation identique à celle proposée dans l'amendement à l'article 577-8, § 4, 2.
Après l'expiration du délai prévu pour demander l'envoi du procès-verbal, tout copropriétaire disposera encore d'un délai de trois mois pour annuler ou réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Amendement nº 33 et sous-amendement nº 82
Mr Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 33 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter au point C), dans le § 8 proposé, les modifications suivantes:
1º remplacer les mots « honoraires et dépenses de procédure » et les mots « honoraires et dépenses » chaque fois par les mots « honoraires et dépens ».
2º Faire de la dernière phrase du § 8 proposé un alinéa distinct.
3º Compléter le § 8 proposé par un alinéa rédigé comme suit:
« Si la prétention est déclarée totalement non fondée, le copropriétaire participe aux honoraires et dépens supportés par l'association des copropriétaires. »
M. Delpérée souligne que la terminologie exacte pour se référer aux dépenses de procédure est « les dépens ». La seconde modification est suggérée par le Conseil d'État, par souci de clarté. Enfin, l' amendement vise à clarifier l'hypothèse du copropriétaire qui n'obtient pas gain de cause en justice lorsqu'il est en conflit avec l'association des copropriétaires. Dans une telle hypothèse, il a l'obligation de participer aux frais inhérents à la procédure.
Amendement nº 82 (sous-amendement à l'amendement nº 33)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 82 (doc. Sénat, 4-1409/6) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 33 de M. Delpérée.
Le littera a) prévoit de compléter le 2º in fine par les mots « et remplacer les mots « l'article 1017, alinéa 1er » par les mots « l'article 1017, alinéa 4 » ».
Lorsque la demande est déclarée partiellement fondée, c'est non pas l'alinéa 1er, mais l'alinéa 4 de l'article 1017 du Code judiciaire qui est d'application: « Les dépens peuvent être compensés dans la mesure appréciée par le juge, soit si les parties succombent respectivement sur quelque chef, soit entre conjoints, ascendants, frères et sœurs ou alliés au même degré. »
Le littera b) de l'amendement nº 82 prévoit de supprimer le 3º.
M. Vandenberghe souligne que le copropriétaire qui obtient gain de cause doit être dispensé de toute participation aux dépens. Les tribunaux ont en effet trop souvent tendance à répartir les dépens pro parte entre les copropriétaires. Cela signifie que le copropriétaire qui gagne la cause participe pro parte aux frais et que, ce faisant, il paie donc aussi en partie les frais de la partie perdante. L'objectif est-il de faire en sorte que la personne qui agit pour le compte de la copropriété précise clairement dans ses conclusions qui supporte les frais en cas de condamnation ?
Si tel est le cas, qu'en est-il alors en l'absence de conclusions explicites ?
Le ministre a l'impression que le point 3 de l'amendement de M. Delpérée équivaut en fait à reprendre purement et simplement la règle générale.
M. Vandenberghe souligne qu'un problème se pose en l'espèce dans la mesure où une jurisprudence prévoit que le copropriétaire qui obtient gain de cause doit payer une partie des frais.
M. Vastersavendts partage ce point de vue. On en arrive à des situations paradoxales où un copropriétaire qui obtient gain de cause est tenu de payer malgré tout une partie des frais de justice élevés, de l'indemnité de procédure et des honoraires des avocats. Peut-être faudrait-il demander expressément au juge de statuer sur la répartition des frais.
M. Delpérée déclare que le 3 peut paraître superflu, mais il a pour objectif de clarifier les choses.
Selon M. Vandenberghe, il serait préférable de prévoir que le copropriétaire qui perd la cause doit supporter une partie des frais et qu'aucun frais ne peut être imputé au copropriétaire qui gagne la cause, au titre des dépenses consenties par la copropriété, qu'il s'agisse de l'indemnité de procédure, des honoraires ou des frais de justice. En cas de répartition, c'est l'article 1017 du Code judiciaire qui trouve à s'appliquer, ce qui implique que c'est au juge qu'il incombe de déterminer qui supporte quels frais. Il faut également tenir compte des cas où le syndic se pourvoit en appel ou en cassation sans décision explicite de l'assemblée générale.
Amendement nº 88
M. Vastersavendts dépose l'amendement nº 88 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à régler explicitement la participation aux honoraires et dépens en complétant l'article par un paragraphe 9 rédigé comme suit: « § 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires. »
En vertu du § 8, un copropriétaire, qui est partie demanderesse, ne doit pas participer aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires, lorsque sa requête est fondée. Il est toutefois tenu d'y participer lorsqu'elle est non fondée.
Cet amendement vise à dispenser le copropriétaire défendeur de toute participation aux honoraires et dépens à la charge de l'association, lorsque la requête de cette dernière est non fondée. Le copropriétaire défendeur est toutefois tenu d'y participer lorsque la requête de l'association est fondée (en tout ou en partie). Dans ce cas, une double participation est justifiée étant donné que le copropriétaire (défendeur) était en défaut.
Article 14
Amendement nº 34
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 34 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant, dans le texte français du point A), dans le § 1er/1, alinéa 2 proposé, à remplacer les mots « la dernière l'adresse » par les mots « la dernière adresse », conformément à une suggestion du Conseil d'État.
Amendement nº 59
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 59 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer le D).
M. Vandenberghe renvoie à la discussion de l'amendement nº 54 à l'article 2.
Article 15
Amendement nº 35
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 35 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à remplacer l'article 577-11 proposé par ce qui suit:
« Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1º le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2º le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3º la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4º le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
5º les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.
6º une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires
À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants:
1º le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2º un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3º un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4º un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
5º le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure.
Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire en informe les parties.
À défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Pour le cas où le dossier d'intervention ultérieure est trop volumineux à photocopier et à adresser en même temps que la réponse du syndic, ce dernier indique dans son courrier l'endroit où le dossier d'intervention ultérieure peut être consulté.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1er, 1º, 2º, 3º et 4º. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de cession et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.
§ 3. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.
§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du/des copropriétaire(s) cédant.
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:
1º le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2º sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture. »
M. Delpérée pense que la structure de l'article 577-11 en projet manque de cohérence et le texte présente des redondances. Pour ces raisons, nous proposons de restructurer l'article et d'en modifier quelque peu la rédaction.
Concernant la structure de l'article, le projet actuel tel qu'adopté nous présente deux systèmes d'information qui se recoupent en grande partie et qui ne sont pas soumis au même régime. Le § 1er concerne toutes les transmissions, n'impose pas de délai butoir pour informer le copropriétaire entrant, charge le notaire de procéder à cette demande d'information par lettre recommandée à la poste et le syndic d'y répondre dans les quinze jours, tandis que le § 3 du projet, s'appliquant à la seule vente, impose cette obligation dans le chef du notaire, de l'intermédiaire professionnel ou du vendeur en imposant d'y procéder au plus tard avant la signature de la convention de vente ou de l'offre d'achat et ne contraint le syndic à aucun délai pour communiquer ces informations au demandeur. Cette superposition de demandes d'informations dans le paragraphe § 1er et ensuite dans le § 3 du projet ne sert pas l'objectif de clarté et nuit à la sécurité juridique.
Nous proposons d'inverser l'ordre des paragraphes afin de commencer au § 1er par la question de l'information puisqu'elle précède logiquement et temporellement la question de la débition qui fera l'objet du paragraphe 2. Le paragraphe 3 proposé reprend la question de l'information du syndic par le notaire instrumentant en cas de transmission, démembrement ou division du droit de propriété.
Depuis la loi du 30 juin 1994, la doctrine et la pratique notariale se sont interrogées sur la date précise de la transmission d'un lot privatif. Fallait-il prendre en considération la date du compromis de vente, celle de l'acte authentique voire la date certaine de la transmission définie par l'article 1328 du Code civil ? Cette dernière hypothèse a été majoritairement consacrée par la pratique notariale et la doctrine. Il est, en conséquence, proposé de l'insérer dans le texte légal. Ne pas le faire reviendrait à maintenir le doute au sujet de cette date. Ceci serait à l'évidence source d'insécurité juridique. Cette date est essentielle pour l'établissement des comptes entre le cédant et le cessionnaire d'un lot privatif.
Le § 1er proposé concerne des informations indispensables au cessionnaire en cas de cession d'un bien immobilier. Pour que la cession puisse se faire en connaissance de cause, ces informations doivent parvenir au cessionnaire avant la signature de la convention de cession, ou le cas échéant, de l'offre d'achat ou du compromis de vente.
Dans la pratique, il est inconcevable de bloquer une transaction immobilière plus de quinze jours sous prétexte que le cessionnaire n'aurait pas pu obtenir les procès-verbaux de l'assemblée générale, les décomptes de charges ou toute autre information utile conformément au § 1er proposé. C'est pourquoi nous proposons un délai de quinze jours pour la communication par le syndic des informations demandées.
Par contre, en ce qui concerne la demande adressée par le notaire au syndic dans le § 2, qui a une portée plus générale, un délai de 30 jours est prévu. Les informations demandées dans ce paragraphe requièrent une certaine préparation de la part du syndic. Il y a donc lieu de lui laisser un laps de temps suffisant pour les regrouper.
Au § 1er, les auteurs de l'amendement prévoient également qu'à défaut de réponse du syndic à la demande d'informations et de documents adressée par le notaire, etc. dans les 15 jours de cette demande, les parties sont averties de cette carence. Il faut, en effet, éviter que la transaction reste bloquée dans cette hypothèse.
Le § 2 du projet actuel, devenu § 3 dans le texte de l'amendement, vise le démembrement du droit de propriété et puis ensuite, de façon redondante, les hypothèses où le droit de propriété sur un lot est grevé d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit ou d'usage et d'habitation. Le texte proposé évite la redondance en supprimant l'énumération des cas de démembrement du droit de propriété. Par ailleurs, dans le projet actuel, la date à laquelle l'opération prend effet est la date de la transcription, ce qui peut poser problème, par exemple, en cas de transmission pour cause de mort puisque la transcription ne concerne que les actes entre vifs. Par ailleurs, la date de la transcription n'est pas toujours facile à déterminer compte tenu des éventuelles « navettes » de dossiers incomplets revenant du bureau des hypothèques. Nous suggérons donc de supprimer la référence au jour de la transcription de l'acte. Il est ajouté à la liste des données à communiquer par le notaire, l'identification du lot privatif concerné. Ceci est important pour le syndic. Il est, par exemple, possible qu'un copropriétaire soit propriétaire de plusieurs appartements et n'en vende qu'un. Il est alors important que le syndic sache lequel est vendu. Par ailleurs, vu la multiplicité des hypothèses visées, il nous paraît également que la formule initiale de la proposition « les personnes concernées » est plus pertinente, puisque plus générale, que la formule adoptée par le projet « du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété ».
L'alinéa 4 du § 1 de l'article 577-11 du projet adopté prévoit que, sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, les dettes telles que définies aux quatre premiers points, sont dues par le copropriétaire entrant « concernant la période postérieure à la date du transfert de propriété ». Cet ajout sème la confusion et, en conséquence, nous proposons de le supprimer considérant que les points en question sont suffisamment clairs. Il n'est, par ailleurs, pas correct de dire que l'acquéreur ne supporte que les charges qui concernent la période postérieure à la date du transfert de propriété puisque le critère est celui de la date d'exigibilité du paiement; l'acquéreur ayant à assumer, sauf convention contraire, les charges nées antérieurement à la date du transfert de propriété mais devenues exigibles après cette date.
Notons enfin que le § 4 projeté vise aussi les informations prévues au § 1er du projet, fournies dans le cadre de toute transmission, entre vifs ou pour cause de mort, les termes de « copropriétaire vendeur » sont, par conséquent, trop étroits. Il est suggéré de les remplacer par les termes de « copropriétaire cédant ».
Enfin, parmi les informations et documents à transmettre par le syndic lors de la transmission de la propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort, les auteurs de l'amendement prévoient, conformément à l'amendement nº 26 introduit à l'article 10 du présent projet de loi, la transmission du dossier d'intervention ultérieure (§ 2, 5º).
Le § 2, al 5 prévoit les modalités de consultation du dossier d'intervention ultérieure lorsqu'il est trop volumineux pour être envoyé par la poste. En effet, pour de gros immeubles, ce dossier pourra — à lui seul — peser des kilos ou remplir une armoire !
M. Mahoux demande ce qui se passe si le notaire ne remplit pas son obligation de transmettre les informations et documents visés dans l'article. L'orateur estime qu'il faut s'interroger sur le fait que, le cas échéant, ce ne soit pas nécessairement au notaire que les communications soient faites mais, de manière automatique, à l'acheteur. Celui-ci doit savoir ce qu'il achète. Or, lorsqu'il achète un bien en copropriété, il n'achète pas seulement l'immeuble, mais aussi les obligations liées au fait d'être copropriétaire, et à cet égard, l'information ne passe pas toujours.
M. Delpérée répond que si le notaire ne transmet pas les informations et documents nécessaires, il manque dans ce cas à ses obligations déontologiques. Par ailleurs, le notaire ne joue pas simplement le rôle de boîte aux lettres, mais peut aussi transmettre des informations supplémentaires à l'acheteur sur la situation du bien et de la copropriété, sur l'état des plans d'aménagement, ...
Mme Crombé-Berton déclare que, tout comme pour la recherche des propriétaires, les hypothèques, etc, le notaire a l'obligation de transmettre toute information et engage sa responsabilité professionnelle. Il est d'ailleurs assuré pour cela, pour des montants très élevés. Il ne s'agit donc pas d'une question de déontologie, mais de responsabilité.
M. Mahoux cite l'exemple suivant. Supposons un copropriétaire qui procède à une vente. Il choisit son notaire, et l'achteur n'est pas obligé de choisir le même. Le prix de vente est établi contractuellment devant notaire. Quid de la non-transmission des informations relatives au x réserves, qui sont parfois très importantes par rapport au prix ?
Mme Crombé-Berton fait observer que le prix est fixé en connaissance de cause par le vendeur et l'acheteur, qui est censé connaître la valeur du fonds de réserve. L'acheteur reprend tous les droits et obligations du vendeur, ce qui figure d'ailleurs dans tous les contrats de vente.
Amendement nº 83 (sous-amendement à l'amendement nº 35)
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 83 (doc. Sénat, nº 4-1409/6, sous-amendement à l'amendement nº 35) qui tend à compléter l'alinéa 1er du § 1er par l'ajout du concept de promesse d'achat. L'amendement vise également à compléter l'alinéa 4, § 2, afin de préciser que, si le syndic manque à son devoir d'information, sa responsabilité peut être engagée.
Le ministre renvoie à l'amendement de M. Delpérée qui prévoit expressément que le notaire porte tous les documents à la connaissance des parties. Si le notaire manque à ce devoir, sa responsabilité peut être engagée.
Article 15/1
Amendement nº 7
M. Coveliers et consorts déposent l'amendement nº 7 (doc. Sénat, nº 4-1409/2) qui vise à insérer un nouvel article dans le projet de loi.
Les auteurs de cet amendement souhaitent insérer, dans le Code civil, un article 577-11/1 nouveau rédigé comme suit: « Lorsqu'ils accomplissent les actes qui leur sont prescrits par la loi, les organes de l'association des copropriétaires emploient exclusivement la ou les langues de la région linguistique dans laquelle les immeubles ou groupes d'immeubles sont situés. ».
Comme cela a été souligné à bon droit lors des auditions qui se sont tenues à la Chambre, la législation actuelle ne précise nullement à quel régime linguistique doit être soumise la gestion des copropriétés. Aujourd'hui, il est donc parfaitement possible que l'on désigne par exemple un syndic qui ne maîtrise pas la langue de la région linguistique dans laquelle l'immeuble est situé et qui ne peut dès lors accomplir dans cette langue les actes que la loi lui impose. Actuellement, il est tout aussi possible qu'un syndic désigné dans la région de langue néerlandaise communique avec les copropriétaires néerlandophones de la copropriété en français ou dans une autre langue étrangère à propos d'actes que la loi lui impose. Par ailleurs, dans la Région bilingue de Bruxelles-Capitale, les copropriétaires néerlandophones ne disposent d'aucune base légale leur permettant d'obtenir dans leur propre langue les documents légaux que le syndic doit leur communiquer dans le cadre des activités prescrites légalement pour la gestion de la copropriété.
Les auteurs de l'amendement précité estiment que ce n'est pas souhaitable et que pour ladite communication, il convient d'utiliser la ou les langues de la région linguistique pour autant qu'il s'agisse d'actes prescrits par la loi. L'objet de cet amendement est de prévoir une base légale à cet effet.
Amendement nº 36
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 36 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer un article 15/1 ainsi libellé: « Art. 15/1. Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit: « Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers hypothécaires, privilégiés ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant doit en aviser le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession.
À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant ». ».
Cet amendement propose de mettre en place la retenue obligatoire par le notaire desarriérés de charges avec paiement au syndic moyennant l'accord du vendeur ou lorsque la créance est certaine, exigible et plus susceptible de recours. Cependant, il est évident que les arriérés de charges ne constituent pas des créances hypothécaires, privilégiées ou ayant fait l'objet, en principe, d'une saise-arrêt ou une cession de créance.
À défaut d'accord du vendeur, le syndic dispose d'un délai pour effectuer une saisie-arrêt conservatoire ou d'exécution.
M. Vandenberghe indique que le problème se situe au niveau des arriérés dus par le copropriétaire vendeur. L'intervenant ne pense pas que l'amendement règle ce problème. Une procédure doit être élaborée pour régler les contestations. Le fait que le notaire bloque une partie du prix ne crée pas de privilège. Il faudrait peut-être envisager un privilège immobilier sur le prix du bien immobilier pour les charges échues. En effet, le problème est que le vendeur a profité des dépenses de la copropriété, ce qui a fait augmenter la valeur des parties communes, et qu'il vend ensuite sa quote-part sans payer ses dettes. Ce sont alors les autres copropriétaires qui doivent les payer. Si l'on vend, que l'on touche le montant de la vente et que l'on part en faisant supporter les dettes par l'association des copropriétaires, on parle d'un enrichissement sans cause. Il faut trouver une formule permettant à la copropriété de percevoir réellement les arriérés. Dans le cas des privilèges mobiliers, ces arriérés sont considérés comme des frais exposés pour la conservation de la chose. Il s'agit ici de frais exposés pour la conservation d'un bien immobilier pour lequel il n'existe aucun privilège.
Le ministre répond que l'instauration d'un privilège éventuel ne doit pas être réglée dans la loi à l'examen. En outre, il ne faut pas créer de nouveaux privilèges à chaque fois qu'un problème se présente. À l'heure actuelle, il existe déjà 300 privilèges. Par ailleurs, le ministre est en train d'évaluer le système des privilèges et des hypothèques.
M. Vandenberghe relève que cette évaluation est annoncée depuis déjà longtemps, mais il lui semble que la législation en la matière ne sera pas modifiée au cours de la présente législature. Les nombreuses sûretés supplémentaires ont été créées non pas par la loi, mais par la pratique des sûretés conventionnelles qui ont accédé au rang de privilèges. L'intervenant ne cautionne cependant pas cette pratique et cite l'adage « pas de privilège sans texte ». Les copropriétaires qui respectent les règles de bonne gestion sont lésés, alors que ceux qui ne paient pas leurs dettes sont récompensés. L'amendement de Mme Defraigne est un pas dans la bonne direction, mais ne résout le problème qu'en partie. En cas de concours entre des créanciers, la plus-value échoit aux créanciers qui récupèrent les dépenses encourues par les autres copropriétaires.
Mme Crombé-Berton estime que donner le bénéfice d'un privilège en cas de vente à cet arriéré de créance va très loin, dès lors que les copropriétaires ont eu connaissance du fait qu'il y avait des arriérés de charges impayés.
Mme Taelman souligne que l'amendement résout partiellement le problème, en particulier si une plus-value est réalisée lors de la vente.
M. Vastersavendts indique que le problème évoqué est important étant donné que de nombreux appartements sont vendus précisément parce que leur propriétaire ne peut plus payer les dettes considérables qui les grèvent. Dans ce cas, la copropriété et les propriétaires des autres lots privatifs sont doublement sanctionnés. Tout d'abord, ils ne parviennent pas à recouvrer leurs dépenses et sont donc contraints d'entamer une procédure judiciaire, encourant ainsi des frais élevés. Ensuite, ils se retrouvent en concurrence avec les autres créanciers, si bien qu'il ne leur reste plus rien. L'intervenant ne voit pas pourquoi l'on ne pourrait pas créer un privilège pour ce problème aigu, puisqu'on l'a bien fait pour les garagistes et les hôteliers. Il n'est pas nécessaire d'inscrire le privilège dans le projet à l'examen, mais il convient de conserver la possibilité d'en créer un.
M. Vandenberghe maintient que les arguments plaidant en faveur de l'instauration d'un privilège sont légion. Lorsqu'une personne profite des dépenses effectuées par autrui et que ce dernier doit par la suite encore mettre la main au portefeuille, cela pose un problème fondamental en termes d'équité. Prenons le cas d'un copropriétaire qui vend un bien immobilier auquel les dépenses de la copropriété ont conféré une plus-value. S'il s'agissait d'un bien mobilier, l'article 20 de la loi sur les hypothèques s'appliquerait et les frais de conservation de la chose seraient privilégiés. En effet, les frais de conservation de la chose occupent le premier rang des privilèges mobiliers. En l'occurrence, nous nous trouvons dans une situation identique et sommes confrontés à un problème réel, particulièrement en ces temps de crise économique et financière. L'intervenant fait également référence à la loi relative au règlement collectif de dettes.
Amendement nº 62
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 62 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à insérer un nouvel article dans le projet de loi.
Les auteurs souhaitent insérer dans le Code civil un nouvel article 577-11/1 rédigé comme suit:
« Art. 577-11/1. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. »
M. Vandenberghe fait référence à l'avis émis le 24 novembre 2009 par la section de législation du Conseil d'État selon lequel l'article 15/1 adopté soulève des problèmes en termes de répartition des compétences. En effet, c'est aux Communautés qu'il appartiendrait en principe de régler l'emploi des langues dans cette matière.
L'amendement en question vise à prévenir ces problèmes de répartition des compétences tout en apportant une réponse aux problèmes pratiques que l'article 15/1 entendait résoudre. On ne peut admettre, en effet, que des copropriétaires ne puissent pas disposer des documents de l'association des copropriétaires dans leur propre langue, a fortiori lorsque celle-ci est la ou l'une des langues officielles de la région dans laquelle l'immeuble est situé.
L'amendement en question vise — dans le respect de la liberté linguistique de tout citoyen et dès lors aussi de toute personne morale et, partant, de toute association de copropriétaires — à préserver le droit de tout copropriétaire d'accéder aux documents émanant de l'association des copropriétaires dans la langue de la région. C'est une mesure qui ne peut qu'améliorer la transparence de la gestion des copropriétés, ce qui est l'un des objectifs principaux du projet de loi.
Ainsi, aucune demande de traduction vers cette langue de la région ne pourra être refusée et l'association des copropriétaires devra supporter les frais de traduction. Il va sans dire que des demandes de traduction vers d'autres langues pourraient aussi être formulées, mais l'association n'est pas obligée d'y accéder, pas plus qu'elle ne doit en assumer le coût.
Le refus de faire procéder à la traduction ou un retard déraisonnable dans celle-ci peut mettre en péril la responsabilité de l'association et du syndic. Cela vaut aussi naturellement en cas de fourniture de traductions dont la qualité laisserait à désirer.
Enfin, il convient de préciser qu'il s'agit en l'espèce du droit d'obtenir une traduction et non de l'obligation d'utiliser une langue déterminée. L'association des copropriétaires décide de manière autonome si elle rédige ses textes originaux dans telle ou telle langue ou si elle souhaite considérer les deux versions linguistiques comme authentiques.
Article 16
Amendement nº 60
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 60 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) visant à supprimer l'article auquel il se rapporte.
Article 17
Cet article n'appelle pas d'observation.
Article 17/1 (nouveau)
Amendement nº 37
M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 37 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à insérer un article 17/1 rédigé comme suit: « L'article 577-14 du même Code, est complété par un alinéa 2 rédigé comme suit: « Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. ». »
M. Delpérée souligne que la modification est suggérée par le Conseil d'État: il s'agit du déplacement de l'alinéa 2 de l'article 18 du projet de loi dans l'article 577-14 du Code civil, qui dispose que les règles relatives à la copropriété forcée des immeubles sont impératives. Cet emplacement semble plus judicieux que l'article 18 du projet vu que la présente règle a un caractère permanent et que l'article 18 vise l'entrée en vigueur et les dispositions transitoires du projet de loi.
Par ailleurs, cet alinéa est réécrit car dans l'hypothèse où des dispositions s'opposent aux dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles, le texte tel que transmis au Sénat, stipule que celles-ci « sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes ».
Étant donné que les dispositions sont impératives, il est juridiquement plus correct de stipuler que les dispositions nouvelles remplacent purement et simplement les dispositions contraires à la loi.
Article 18
Amendement nº 87
M. Swennen dépose l'amendement nº 87 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) visant à supprimer les alinéas 2, 3 et 4.
L'auteur souligne que son amendement permet d'éviter aux gens d'exposer des frais inutiles.
En outre, il est permis de douter que les notaires parviennent, dans un délai de cinq ans, à mettre tous les actes de base et règlements de copropriété en conformité avec la nouvelle loi.
Du fait de la suppression des alinéas 2, 3 et 4, les dispositions deviennent des normes de droit impératif, si bien que les actes de base sont complémentaires à la loi et ne doivent pas nécessairement être adaptés. En effet, il va de soi dans ce cas que la loi prime l'acte de base.
Amendement nº 61
Cet amendement de M. Vandenberghe et consorts (doc. Sénat, nº 4-1409/6) concerne le remplacement, dans le texte néerlandais, des mots « onroerend goed of groep van onroerende goederen » par les mots « gebouw of groep van gebouwen ».
Amendement nº 38
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 38 (doc. Sénat, nº 4-1409/4), tendant à apporter à l'article 18 les modifications suivantes:
1º dans l'alinéa 1er, supprimer les mots « à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, »;
2º supprimer l'alinéa 2;
3º dans l'alinéa 3, remplacer les mots « Toutefois, le Roi » par « Le Roi ».
Mme Defraigne précise que la première modification est suggérée par le Conseil d'État. L'amendement propose de supprimer des mots qui vont de soi et sont dès lors inutiles.
La seconde modification est également suggérée par le Conseil d'État et est liée à l'amendement nº 37 de M. Delpérée et consorts.
M. Vandenberghe souligne la nécessité de prévoir une disposition générale établissant le caractère impératif de la loi. Connaître le statut de la copropriété deviendrait alors un jeu d'enfant: il suffirait de partir de toutes les dispositions de l'acte de base, et de les compléter par les dispositions légales. Toutes les dispositions dérogeant à la loi seraient alors éliminées. En cas de non-adoption d'une telle disposition générale, il faudrait réécrire un nombre incalculable d'actes authentiques, pour ne pas dire des centaines de milliers. Un problème subsisterait néanmoins, à savoir celui des dispositions dépourvues d'effet direct, comme l'application de l'évaluation des lots. Il faudrait également régler cette question dans les dispositions transitoires. L'on pourrait préciser que les dispositions légales qui sont dépourvues d'effet direct mais qui supposent un acte d'exécution s'appliquent uniquement aux actes de base établis après l'application de la loi.
M. Mahoux déclare que si l'on opte pour la solution retenue par la Chambre, laisser un délai de 5 ans pour se mettre en conformité paraît beaucoup trop long. Il pourrait y avoir pendant 5 ans conflit entre le texte de la loi et celui des conventions de copropriété.
Par ailleurs, le fait d'obliger à adapter les textes qui régissent la copropriété à la loi concerne tous les copropriétaires, y compris ceux qui seraient moins attentifs ou moins bien outillés pour accéder à l'information. On pourrait prévoir que, pour tout ce qui n'aurait pas été fait, ce serait la loi qui serait applicable, afin de trouver une formule qui conilie les deux approches.
M. Vandenberghe estime que l'on pourrait prévoir dans les dispositions transitoires que le syndic doit communiquer aux copropriétaires le texte de la nouvelle loi, indiquer par la même occasion les dispositions qui ne sont plus applicables et le faire confirmer lors de la prochaine assemblée générale. Cela renforcerait la sécurité juridique de la copropriété, sans qu'il faille rédiger de nouveaux actes de base. Il ne faut pas sous-estimer le coût de tels actes, et il convient de garder à l'esprit que la copropriété d'appartements est une copropriété onéreuse, dont on ne maîtrise pas tous les coûts.
M. Swennen dit pouvoir souscrire largement à ces considérations, mais estime qu'il ne faudrait pas alourdir la tâche du syndic en lui confiant ces questions. Le syndic n'est pas toujours un professionnel.
M. Vandenberghe pense également que le syndic devrait avoir une formation plus professionnelle au vu des responsabilités qui lui incombent.
M. Swennen observe que la loi ne prévoit aucune disposition en ce sens.
M. Vandenberghe rappelle que l'objectif numéro un est d'adopter une réglementation qui soit opérationnelle sur le terrain et qui permette de ne pas devoir recourir à un notaire. Il convient pour cela de trouver la bonne orientation.
Amendement nº 53
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 53 (doc. Sénat, nº 4-1409/5), tendant à compléter l'article 18 par un alinéa rédigé comme suit: « Pour les copropriétés existantes, l'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises conformément à l'article 577-8, § 2/1, du Code civil doit intervenir dans l'année de la date déterminée à l'alinéa 1er, sauf en cas du renouvèlement du mandat du syndic ou de désignation ou nomination d'un nouveau syndic pendant cette période. ».
Mme Defraigne souligne qu'actuellement, plus ou moins 40 000 associations de copropriétaires actives disposent d'un numéro d'entreprise.
Afin d'éviter que les guichets d'entreprises ne soient submergés lors de l'entrée en vigueur du nouvel article 577-8, § 2/1, il est proposé de prévoir une période transitoire d'un an pour inscrire les syndics des copropriétés existantes, sauf pour quelques cas exceptionnels.
VI. NOTE DU GOUVERNEMENT APRÈS LA PREMIÈRE DISCUSSION DES ARTICLES
Le ministre indique que le gouvernement a tenté de formuler quelques propositions de texte sur les questions restantes qui concernent principalement les points suivants:
— Champ d'application
Art. 2
Remplacer le A de cet article par ce qui suit:
« A) Les principes relatifs à la copropriété forcée, inscrits à l'article 577-2, § 9, et les dispositions de cette section s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs sur une parcelle de terrain dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots dont chacun comprend une partie privative durablement séparée et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
Les principes et dispositions précités ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation. Tout immeuble ou groupe d'immeubles auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. »
Justification
L'article 577-3 initial du Code civil prévoit:
« Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. »
En conséquence, trois conditions sont posées:
— un immeuble ou groupe d'immeubles;
— dont le droit de propriété a été scindé;
— l'usage partagé des parties communes est accordé à tout propriétaire d'une partie privative bâtie.
Ce point a suscité dans la jurisprudence et la doctrine une discussion sur la définition de ce qu'est un immeuble, un groupe d'immeubles et une partie privative bâtie.
La loi ne définit pas les notions d''immeuble », de « groupe d'immeubles » ou de « partie privative bâtie ». La doctrine avance plusieurs définitions. Ainsi, Timmermans parle d'un nombre indéterminé de constructions subdivisées en étages ou en appartements, sises de façon durable sur, dans ou sous le sol, aménagées en pièces destinées à un usage individuel et desservies par des parties communes (Timmermans, « Het Toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », dans Sagaert et Rommel (éds.), Appartementsrecht, Die Keure, 2008, 2).
Selon Timmermans, il faut également considérer comme un immeuble un terrain abritant un port de plaisance ou un terrain destiné à accueillir des caravanes résidentielles. Cette interprétation s'inscrit dans le droit fil du droit néerlandais des appartements (avant l'adaptation législative de 2004) selon lequel un terrain est susceptible d'être scindé dès l'instant où il abrite la moindre construction (Asser, Vandam, Mijnsen et Van Velten, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Goederenrecht, Zakelijke rechten, Deventer, Kluwer, 2002, 380, nº 358). Le droit français connaît lui aussi une approche pragmatique similaire de la notion d''immeuble » (Paris, 30 juin 1981, D., 1982, IR, 142).
Le droit néerlandais va même plus loin. Dans le droit néerlandais des appartements, l'article 5:106, alinéa 2, du Code civil dispose qu'un propriétaire, emphytéote ou superficiaire est aussi habilité à scinder la propriété d'une parcelle de terrain en droits dits d'appartement. Selon l'article 5:106, alinéa 4, du Code civil néerlandais, l'on entend par droit d'appartement, une quote-part des biens impliqués dans la scission et qui inclut le droit d'usage exclusif de certaines parties de l'immeuble qui, à la lumière de leur aménagement, ont été ou sont destinés à être utilisées comme un ensemble distinct. Dans le cadre de cette modification législative réalisée en 2004, le Pr. Van Velten a écrit:
« Il était apparu dans la pratique que la notion d''immeuble » portait à confusion. Était-il possible de scinder un terrain pour n'y « construire » qu'un parking ou de scinder une parcelle d'eau en droits d'appartement donnant à chaque bénéficiaire droit à l'usage exclusif d'un emplacement ? Au fil des ans, la notion d'« immeuble » a été interprétée de plus en plus largement dans la littérature. Mais il a cependant été jugé souhaitable d'abandonner l'exigence liée à un immeuble existant ou à construire » (Van Velten, « De indiening en voortgang van het wetsvoorstel tot herziening van het appartementsrecht », WPNR, 04/6585, 549).
Selon le droit néerlandais des appartements, il est donc possible de scinder un jardin ou un parc sans qu'aucune construction telle qu'une remise ou un parking souterrain ne s'y trouve. La doctrine néerlandaise (Verdoes, Kleijn et Van Velten), comme la doctrine allemande d'ailleurs, a développé à cet égard la notion de « duurzame markering » (marquage durable) (« dauerhafte Markierung » en allemand).
En Belgique, il existe également un courant important qui souhaite élargir le champ d'application du droit des appartements. Cette thèse a été formulée dans le cadre d'une décision largement commentée rendue par le juge de paix de Couvin (Justice de paix, Couvin, 28 janvier 1999, Rev. not. b., 2000, 200, note de C. Mostin). Le juge de paix avait estimé qu'un domaine abritant des résidences de week-end ne relevait pas du champ d'application du droit des appartements dès lors que certains lots n'étaient pas bâtis. Le juge de paix de Furnes a estimé, quant à lui, que des terrains sur lesquels un centre commercial allait être construit pouvaient bel et bien faire partie d'une copropriété (Justice de paix, Furnes, 20 janvier 2005, T. App., 2005/3, 38).
Compte tenu de ce qui précède, la proposition de loi déposée à la Chambre précisait que le droit des appartements s'appliquait aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis. Le mot « bâtis » a ensuite été supprimé par voie d'amendement. Aussi louable que soit l'objectif poursuivi par l'article et l'amendement concernés, la formulation choisie est incorrecte et manque de cohérence.
Pour conclure, je rappelle qu'une majorité de la doctrine (Casman, Vandenberghe, Snaet, Storme et Engels) estime, à juste titre, que tant les immeubles en voie de construction que les immeubles sur plan tombent sous le coup du droit des appartements. En outre, l'amendement nº 17 implique que le droit des appartements trouve à s'appliquer dès que des appartements sont vendus sur plan.
— Transcription des actes au nom exclusif de l'association des copropriétaires
Art. 4
Supprimer le B) de cet article.
Justification
La conservation des hypothèques tient une place importante dans notre système juridique. En effet, un acte juridique ayant trait à des biens immobiliers concerne non seulement les parties, mais aussi des « tiers ». C'est la raison pour laquelle la loi du 16 décembre 1851 a introduit, pour les biens immobiliers, un régime de publicité qui permet aux tiers de prendre connaissance de la situation juridique d'un bien immobilier.
La loi du 8 juillet 1924 réglementant la copropriété a modifié l'article 577bis du Code civil et l'article 1er de la loi hypothécaire en imposant la transcription des actes relatifs aux droits respectifs des propriétaires d'étages ou de parties d'étages dans un immeuble bâti ou à bâtir (voir R. Timmermans, « Hypothecaire recherche van een splitsingsakte na de Wet van 30 juni 1994 », T. App. 1998/4, 1.).
À la suite de la loi du 30 juin 1994, l'Administration centrale de la TVA, de l'Enregistrement et des Domaines a chargé les conservateurs des hypothèques d'ouvrir dans le registre des personnes morales un article au nom de l'association des copropriétaires, en utilisant comme mots-clés pour la dénomination, entre autres, le nom de la commune, la rue et/ou le nom de l'immeuble, et comme date de constitution la date de transcription de l'acte de scission dans les registres (voir note). Cette initiative a été prise parce que l'association des copropriétaires avait acquis la personnalité juridique en vertu de la loi de 1994.
Par ailleurs, les opérations restent répertoriées dans le registre des propriétaires.
Un intéressé peut donc effectuer une recherche en indiquant:
— la date de constitution de l'association des copropriétaires;
— le nom de la commune, la rue et le numéro de l'immeuble;
— le nom de la commune et le nom de l'immeuble;
— le nom de la commune et le numéro de bloc ou de pavillon de l'immeuble;
— le nom de l'un des propriétaires de l'immeuble.
Selon le ministre, il n'est plus nécessaire de répertorier les opérations dans le registre des propriétaires en vue de réaliser l'objectif de la conservation des hypothèques, au contraire. Ne plus le faire serait également synonyme d'économies pour les notaires et donc aussi pour l'association des copropriétaires dans son ensemble (voir à ce propos P. Van den Eynde, « Qui doit comparaître à l'acte d'adaptation des statuts d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée ? », Rev. not. b., 150, et A. Wittens, « Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars in een authentieke akte », Not. Fisc. M., 2005, 8).
Compte tenu de ce qui précède, un alinéa 2 (nouveau) a été ajouté au § 1er de l'article 577-4, lequel dispose explicitement que les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.
Bien que l'objectif et la formulation de cette modification soient corrects, la disposition en question ne doit pas figurer dans la série d'articles 577.
Tous les actes entre vifs doivent être transcrits en entier sur un registre à ce destiné. Sous réserve de l'article 124 de la loi hypothécaire, il n'est pas précisé quels registres doivent être tenus. L'article 144 de la loi hypothécaire prévoit cependant que le Roi peut régler la tenue des registres visés aux articles 124 et 125 ainsi qu'en arrêter les formes matérielles. Le ministre propose dès lors que le gouvernement prenne une initiative en la matière.
— Détermination de la quote-part de chaque lot privatif dans les parties communes
Art. 4
Apporter à cet article les modifications suivantes:
Remplacer le C) par ce qui suit:
« L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective calculée en fonction de la superficie nette au sol, de la destination et de la situation de la partie privative, suivant rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans les statuts. »
Justification
La fixation des quotes-parts ou des fractions revêt une importance essentielle. Elle est notamment influencée par les éléments suivants:
— la quote-part dans les charges communes;
— l'article 577-5, § 4: l'exécution des condamnations proportionnellement à la quote-part du copropriétaire dans les parties communes;
— Voir aussi R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, 127.
Le calcul de la valeur de chaque partie privative doit toujours être basé sur la valeur respective (terme utilisé dans la loi actuelle, également conservé à la Chambre), la valeur comparative (terme utilisé par l'auteur français Chevalier), la valeur proportionnelle ou la valeur relative. Cela signifie que la valeur est fixée par rapport à toutes les autres parties privatives de l'ensemble du bâtiment.
La question qui se pose aujourd'hui est de savoir quel critère utiliser pour aboutir à la valeur respective. Pour déterminer le critère à utiliser, il convient d'accorder une attention particulière à deux points spécifiques: l'objectivité et la consistance.
L'amendement nº 1 de la Chambre visait à objectiver le critère:
« L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, ... et la fixation de la quote-part ..., en tenant compte de la superficie au sol de la partie privée. »
L'amendement nº 105 de la Chambre a réintroduit la notion de valeur respective, la valeur étant fixée conformément au rapport établi par une personne extérieure sur la base de trois critères:
— la superficie nette au sol;
— la consistance objective: la justification la définit comme correspondant à l'état et au degré de finition de la parcelle privative;
— la situation.
Cet amendement constitue un progrès en ce qu'il renforce l'objectivité par rapport aux règles initiales (le rapport et les critères sont fixés de manière limitative), tout en atténuant par ailleurs l'objectivité par rapport à l'amendement nº 1 (il est extrêmement subjectif de prendre en compte davantage de critères et la finition. Comment considérer la finition: est-elle un élément objectif ou subjectif ? Le propriétaire qui aurait, par exemple, placé des robinets en or dans sa salle de bains devrait donc contribuer davantage en cas de condamnation de l'assemblée des copropriétaires (article 577-5, § 6)).
L'amendement nº 12 de Mme Defraigne et consorts (doc. Sénat, nº 4-1409/4) insiste également sur l'importance de l'objectivité en employant les mots « valeur objective respective », mais s'écarte de ce principe en n'énumérant pas les critères de manière limitative.
Le ministre opte dès lors pour une énumération limitative retenant trois critères: la superficie nette, la destination et la situation.
Conformément à l'avis du Conseil supérieur des indépendants, il aimerait que cette mission puisse être confiée tant au notaire qu'au géomètre, à l'architecte et à l'agent immobilier.
— Sous-indivision
Art. 2
Remplacer le B) par ce qui suit:
« L'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou groupes d'immeubles désignés qui ne sont affectés à l'usage que de deux ou plusieurs, mais pas de tous les lots privatifs, ces sous-indivisions ne pouvant être compétentes que pour les parties communes qui ne peuvent être utiles qu'à la sous-indivision concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour toutes les parties communes affectées à l'usage de l'ensemble de la copropriété et pour les décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-indivision concernée. Les dispositions figurant dans l'article 577-3 et suivants s'appliquent à cette sous-indivision. »
Art. 9
Compléter cet article par un F) rédigé comme suit:
« F) il est inséré un f) rédigé comme suit:
« f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil. »
Justification
Le ministre renvoie à la discussion précédente. Lors des discussions en commission de la Justice du Sénat, deux pistes ont été examinées:
1. la création d'une sous-indivision sans personnalité juridique
2. la création d'une sous-indivision dotée de la personnalité juridique
L'amendement nº 39 de Mme Taelman (doc. Sénat, nº 4-1409/4) retient la première option, par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires habilite la sous-indivision à prendre des décisions en son nom.
Le ministre pense que cela pose au moins deux problèmes:
1. Cette habilitation signifie qu'une partie des copropriétaires peuvent prendre des décisions qui engagent la copropriété dans son ensemble. Il en résulte qu'en cas de condamnation relative à l'objet de la sous-indivision, l'exécution de celle-ci peut être poursuivie sur le patrimoine de tout copropriétaire, même si celui-ci n'appartient pas à la sous-indivision concernée.
Le Conseil d'État n'a pas manqué, lui non plus, de relever le problème:
« En tout état de cause, les décisions prises par l'assemblée générale de la sous-indivision ne pourraient engager les copropriétaires n'appartenant pas à la sous-indivision. » (Avis du Conseil d'État, p. 2).
2. L'article 577-6, § 1er, dispose que chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. L'article 577-6, § 4, prévoit, quant à lui, que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Une habilitation telle que la prévoit l'amendement nº 39 est contraire à ces règles impératives (voir à ce sujet: A. Deliege, « Le problème des communautés particulières » in N. Verheyden-Jeanmart, La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, 2001, 153 en R. Timmermans, Handboek Appartementsrecht, 2008, Kluwer, 1118)
Eu égard à ce qui précède, le ministre donne la préférence à un système où la sous-indivision est dotée de la personnalité juridique. Il est d'ailleurs à noter que tous les amendements, à l'exception de l'amendement nº 39, retiennent l'option de la personnalité juridique.
Le Conseil d'État a formulé sur ce point un certain nombre de remarques pertinentes.
Le ministre pense que ce qu'il importe de faire en premier lieu, c'est d'ancrer le principe des sous-indivisions et ce, en insérant un alinéa 4 nouveau dans l'article 577-3. Cette disposition sert de point de départ et constitue une réponse aux observations que la Cour de cassation a formulées en 2004. Outre le principe, il faut ancrer aussi les compétences et l'objet de la sous-indivision. Cela permettra en effet d'éviter les conflits de compétences.
La création d'une sous-indivision implique aussi l'établissement, pour cette sous-indivision, d'un acte de base et d'un règlement de copropriété qui comporte une définition de ses compétences et de son objet ainsi qu'une description des parties communes et des parties privatives.
La transcription des statuts de la sous-indivision au bureau des hypothèques a pour effet de doter celle-ci de la personnalité juridique (dans l'hypothèse évidemment où l'autre condition est remplie elle aussi) et de créer des parties communes privées qui relèvent exclusivement de la compétence de la sous-indivision en question. C'est une manière aussi de tenir compte de la remarque du Conseil d'État, selon laquelle il faudrait compléter le projet pour confier aux statuts de l'indivision principale l'articulation des droits des copropriétaires concernés par cette dernière et ceux des copropriétaires de la sous-indivision. Le Conseil d'État renvoie à cet égard aux articles 577-2, §§ 5 et 6, du Code civil.
Cela signifie que pour les immeubles à bâtir, l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions. En ce qui concerne les immeubles ou groupes d'immeubles existants qui n'ont rien prévu à ce sujet ou qui, au contraire, ont déjà prévu quelque chose mais en contradiction avec la nouvelle loi (situations antérieures à la loi de 1994), l'assemblée générale de l'association principale doit prendre une décision à une majorité de quatre cinquièmes. Cela n'est pas contraire à la remarque du Conseil d'État, selon laquelle la loi devrait prévoir, pour garantir le respect du droit de propriété, que les statuts doivent être adoptés à l'unanimité des copropriétaires. En effet, à l'heure actuelle, l'assemblée générale peut déjà statuer à une majorité de quatre cinquièmes sur tous les actes de disposition de biens immobiliers communs.
— Compléter l'amendement nº 16 de Mme Defraigne (doc. Sénat, nº 4-1409/4) par des parties de l'article 10 afin de répondre à l'observation légistique formulée par le Conseil d'État (doc. Sénat, nº 4-1409/3, p. 6, dernier alinéa).
Sous-amendement à l'amendement nº 16
Art. 8
À l'article 577-6 proposé, apporter les modifications suivantes:
Remplacer le § 2 par ce qui suit:
§ 2. Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir au cours de la période statutaire de quinze jours au maximum, fixée dans le règlement de la copropriété.
L'assemblée générale est convoquée au cours de la période statutaire fixée dans le règlement de la copropriété ou à chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l'article 577-6, § 2.
Sans préjudice de ce qui précède, l'assemblée générale peut être convoquée à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.
La demande de convocation est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste. Si celui-ci n'y donne pas suite dans les trente jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut convoquer l'assemblée générale lui-même.
La convocation mentionne le lieu, le jour et l'heure auxquels l'assemblée aura lieu, ainsi que l'ordre du jour mentionnant chaque point qui sera soumis à la discussion au cours de l'assemblée. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période statutaire au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation rappelle les modalités de consultation de tous les documents concernant un des points inscrits à l'ordre du jour.
Cette convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Dans l'article 577-6, insérer in fine un paragraphe nouveau rédigé comme suit:
« Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale, en indiquant les majorités obtenues ainsi que le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
Ce procès-verbal est signé, à la fin de la séance et après lecture, par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné à l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à cet instant. »
Justification
L'amendement nº 16 a été déposé pour répondre aux observations du Conseil d'État. Le Conseil d'État a également formulé des remarques d'ordre légistique à propos de l'article 10 (remarque 3).
Afin d'en tenir compte, j'ai opté pour la solution consistant à intégrer les dispositions relatives aux formalités de convocation et au procès-verbal dans l'article 577-6, lequel devient ainsi l'article qui règle le déroulement de l'assemblée générale.
Compte tenu de ce qui précède, l'article 577-8, § 4, 1 et 2, doit être supprimé.
Art. 10
Ajouter un L nouveau rédigé comme suit:
« L'article 577-8, § 4, 1 et 2, est abrogé. »
Justification
Ces dispositions sont supprimées consécutivement à leur intégration dans l'article 577-6.
— Article 9 — Adaptation de l'amendement nº 17
Le ministre propose de déposer à l'amendement nº 17 de M. Delpérée (doc. Sénat, nº 4-1409/4) un sous-amendement rédigé comme suit:
« Supprimer le b)/1, proposé. »
Justification
L'amendement nº 17 a été déposé pour répondre à l'observation formulée par le Conseil d'État. Celui-ci a en effet estimé que l'amendement déposé à la Chambre, qui est à l'origine de la disposition examinée, devait préciser qu'il visait la réception des travaux de construction initiaux des parties communes par le promoteur.
C'est la raison pour laquelle il a été stipulé séparément par voie d'amendement que l'assemblée générale se prononce à la majorité des trois quarts des voix sur la réception provisoire et la réception définitive des parties communes d'un bien immeuble, lorsque le syndic est ou était lié contractuellement au promoteur dans le cadre de la vente de ce bien.
Deux remarques peuvent être formulées à ce sujet:
1. L'article en question est très facile à contourner, par exemple, dans l'hypothèse où le syndic n'était pas lié contractuellement au promoteur, mais l'était à une filiale.
2. Selon la doctrine, l'assemblée générale doit déjà, dans l'état actuel des choses, se prononcer à une majorité des trois quarts des voix sur les travaux qui ne revêtent pas un caractère conservatoire. Le ministre pense que l'hypothèse envisagée relève déjà de ce cas de figure.
Il propose de revenir au texte de loi initial.
Art. 12
Sous-amendement à l'amendement nº 30
Dans le texte néerlandais de l'article 577-8/2 proposé, les termes « verificateur van de rekeningen » sont remplacés par le terme « commissaris ».
Justification
L'article 12 insère un nouvel article 577-8/2. Il y est question de « verificateur van de rekeningen ». Cette expression n'est pas correcte en néerlandais. Elle doit être remplacée par le terme « commissaris ».
— Droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice
Le ministre souscrit aux amendements 31 et 32.
Une partie de la doctrine soutient que les actions dirigées contre l'association des copropriétaires doivent être intentées contre les copropriétaires individuellement.
Le motif invoqué est que l'on touche au droit de propriété. Mais c'est inexact.
Dans l'exposé des motifs du projet de nouvelle loi relative à la copropriété d'appartements, le législateur a très clairement indiqué qu'il souhaitait répondre aux desiderata exprimés par les acteurs de terrain qui réclament une simplification de toutes les procédures concernant la propriété d'un appartement, pas seulement entre les propriétaires, mais aussi vis-à-vis des tiers.
Ce souhait a été rencontré en donnant à l'association des copropriétaires la personnalité juridique. S'il est vrai que chaque propriétaire d'appartement possède des droits indivis dans les parties communes, ces droits sont toutefois amputés au niveau des pouvoirs de gestion au profit de l'association des copropriétaires. Par conséquent, il est logique que l'association dispose d'un pouvoir exclusif de gestion pour ce qui concerne les questions communes, et qu'elle puisse également ester en justice en cas de litige en la matière.
Étant donné que le législateur a accordé à l'association des copropriétaires un pouvoir de gestion très large puisqu'elle est entre autres habilitée à modifier les statuts, la destination des parties privatives, la répartition des charges, l'on ne saurait soutenir sérieusement que pour contester ses décisions, il faudrait diligenter une action contre les copropriétaires eux-mêmes alors que ceux-ci ne disposent d'aucun pouvoir individuel de décision dans ces mêmes matières (cf. R. Timmermans, o.c., 537-539).
M. Van Den Eynde soutient à bon droit que sur certains points, la loi du 30 juin 1994 fait passer l'intérêt de l'association avant celui des copropriétaires individuels.
Le pouvoir de prendre des mesures conservatoires implique aussi que le syndic peut poser des actes juridiques et ester en vue de sauvegarder tous les droits concernant l'immeuble ou le groupe d'immeubles.
Bien que cela soit déjà possible sous l'empire de la loi actuelle, il n'est pas inutile de le préciser. La formulation de l'article 13A, alinéa 2, est correcte.
— Législation linguistique
En principe, les actes notariés ne sont pas soumis aux dispositions des lois sur l'emploi des langues ni en matière judiciaire ni en matière administrative.
Il n'existe pas de dispositions spécifiques en ce qui concerne l'emploi des langues pour les actes rédigés dans le cadre du droit de copropriété. (cf.: H. Van Soest, « La loi sur la copropriété et l'emploi des langues », in La pratique de la copropriété, Bruxelles, Bruylant, 1996, 374-375).
Cela vaut a fortiori pour les documents émanant de la copropriété.
Lorsqu'un litige est porté devant le tribunal, le juge peut demander que les documents produits soient traduits dans la langue de la procédure, conformément à l'article 8 de la loi sur l'emploi des langues en matière judiciaire (justice de paix Gand (1er canton), 6 mars 1998, T. Not., 1999, 477, note C. De Busschere; justice de paix Grâce-Hollogne, 13 juin 2006, T. App., 2007, nº 516).
Vu ce qui précède, l'amendement nº 62 de M. Vandenberghe et consorts (doc. Sénat, nº 4-1409/6) est correct.
— Privilège ou hypothèque
En vertu des articles 7 et 8 de la loi hypothécaire, un créancier peut faire valoir un droit sur les produits de tous les biens mobiliers et immobiliers de son débiteur (article 7 — « qui s'oblige, oblige le sien »), étant entendu que tous les créanciers sont, à cet égard, traités sur un pied d'égalité (article 8 — « paritas creditorum »). Dans un arrêt du 2 mai 1985, la Cour de cassation a qualifié le principe d'égalité des créanciers, défini à l'article 8 de la loi hypothécaire, de « règle fondamentale de l'exécution forcée et plus particulièrement de toute procédure de liquidation collective » (Cour de cassation, 2 mai 1985, T. Not., 1985, 241).
Dans cette optique, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que les privilèges constituent un droit dérogatoire au principe de droit commun de l'égalité entre les créanciers et qu'ils doivent par conséquent faire l'objet d'une interprétation restrictive (entres autres K. Byttebier, Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 1997, 237, 213; I. Moreau-Margrève, « Faut-il réviser les dispositions du code civil en matière de sûretés ? », in Liber memorialis F. Laurent, Brussel, 1989, 599 e.v.; E. Dirix, « Actuele trends in de zakelijke zekerheidsrechten », in Het Zakenrecht: absoluut niet een rustig bezit, Gent, 1992, 3, 1). En d'autres termes, comme l'écrivait déjà le juriste français F. Laurent au XIXe siècle:
« La loi ne doit accorder une préférence à l'un des créanciers que lorsque l'humanité, la justice ou l'ordre public l'exigent impérieusement » (F. Laurent, Principes de Droit Civil, Bruxelles et Paris, Bruylant, 1878, 347, 304).
Selon Eric Dirix, conseiller à la Cour de cassation et professeur à la KUL, la seule véritable conclusion qui s'impose après examen du droit belge en matière de liquidation est que le régime légal des privilèges est le fruit d'une évolution contre nature. Non seulement les privilèges sont beaucoup trop nombreux, mais de surcroît, on en instaure et on en maintient sur la base de considérations qui ne résistent pas à l'épreuve de l'examen (E. Dirix et R. De Corte, Zekerheidsrechten, Antwerpen, Kluwer, 1999, 144, 220).
Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, il s'impose d'appréhender avec une certaine réserve les initiatives législatives visant à créer de nouvelles sûretés. Christian Van Buggenhout va même plus loin: selon lui, le législateur doit faire preuve de davantage d'esprit critique et avoir le courage de procéder à un sérieux élagage (C. Van Buggenhout, « Voorwoord », in K. Byttebier, op. cit., 6).
À ce propos, le ministre renvoie également aux auditions parlementaires organisées au sein de la commission chargée des problèmes de droit commercial et économique organisées à la Chambre dans le cadre des propositions de loi visant à supprimer les privilèges et les hypothèques du fisc et modifiant la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 en vue d'octroyer un privilège général aux fournisseurs.
Maître Renard, avocat, s'est exprimé en ces termes sur la situation:
« La doctrine et la jurisprudence sont unanimes pour affirmer que notre système juridique connaît trop de privilèges. Une étude, à la fin du siècle dernier, avait démontré qu'il existait dans notre droit plus de 300 privilèges disséminés dans diverses législations de tout type avec la conséquence, d'une part, que l'exercice de ces privilèges s'entrechoque et que d'autre part, en cas de concours créé par la faillite ou la liquidation (d'une personne morale), les créanciers chirographaires (c'est-à-dire ordinaires) n'ont plus aucun espoir de recevoir quoi que ce soit.
Or, faut-il le rappeler, le principe est l'égalité des créanciers, les différents privilèges octroyés par la loi n'ayant été conçus qu'à titre exceptionnel. Notre appareil législatif actuel a donc pour conséquence de faire en sorte que les exceptions annihilent quasiment le principe de base.
Si une réflexion devait être menée à propos des privilèges et hypothèques en droit belge, elle devrait plutôt viser à diminuer le nombre de privilèges que l'augmenter puisque ce faisant, la nouvelle loi n'aurait pour effet que de vider encore plus le principe de l'égalité des créanciers. »
Ce qui vaut pour les privilèges peut, par analogie, être avancé aussi à propos des hypothèques, qui sont un autre type de sûretés réelles. Il convient également de faire preuve d'une grande circonspection à l'égard des hypothèques. La commission a soulevé la question de l'établissement éventuel d'une hypothèque légale. Actuellement, les principales hypothèques sont les hypothèques légales (voir liste d'E. Dirix).
Compte tenu de ce qui précède, je déconseillerais d'instaurer un privilège ou une hypothèque légale. L'amendement nº 36 apporte, selon l'intervenant, une garantie supplémentaire en ce qui concerne les charges impayées.
— Disposition transitoire
Le ministre pense que le coût d'une modification des statuts n'est rien au regard de la transparence et de la lisibilité de statuts coordonnés adaptés à la législation contraignante.
Remarques des membres et échange de vues à la suite de la note du gouvernement
— Champ d'application
En ce qui concerne la comparaison avec les Pays-Bas, M. Vandenberghe relève qu'il faut être conscient du fait que le droit néerlandais des appartements emploie une autre technique juridique que ne le fait le droit belge. En effet, le droit belge fait une distinction entre, d'une part, les lots privatifs auxquels s'applique le droit de propriété privée et, d'autre part, les parties communes qui relèvent du droit de copropriété. Aux Pays-Bas, le droit des appartements est un droit réel spécifique qui se caractérise par l'usage d'éléments privés et d'éléments communs.
L'intervenant se demande aussi s'il est nécessaire que le législateur règle le problème rencontré par le juge de paix de Couvin. En tout cas, appliquer les dispositions en question à tous les biens immobiliers n'est pas une solution. Il faut toujours qu'il y ait un lot privatif sur lequel se trouve un immeuble. La question est de savoir quelle est la signification exacte de la notion d'« immeuble ». L'intervenant renvoie à l'interprétation déjà connue des articles 516 et suivants du Code civil portant sur les définitions des biens immeubles par leur nature, et à l'évolution qui en a résulté. En effet, après le vote de la loi de 1962 sur l'aménagement du territoire, il fallait disposer d'un permis pour pouvoir construire un immeuble. L'on a tenté, à l'époque, de confronter la notion d'immeuble employée aux articles 516 et suivants du Code civil avec la notion qui est utilisée dans la loi sur l'aménagement du territoire. L'astuce des caravanes a été utilisée. La jurisprudence a alors clairement défini ce qu'il convenait d'entendre par « immeuble ». L'intervenant cite l'exemple des campings qui peuvent très bien faire l'objet d'une copropriété d'appartements, compte tenu de l'infrastructure commune et des lots privatifs où sont construits des chalets. Une caravane ne peut cependant pas constituer un lot privatif en soi et ne peut pas être dissociée du terrain. En outre, la question se pose de savoir si le propriétaire du terrain qui accueille la caravane est également le propriétaire de la caravane. Il est évident que les notions doivent être lues conjointement. Si le propriétaire du terrain installe une caravane sur son terrain dans un but permanent, la loi pourrait être appliquée.
Le ministre évoque à nouveau le problème rencontré par le juge de paix de Couvin. Dans cette affaire, le domaine comprenait non seulement des lots privatifs accueillant un bungalow ou une caravane, mais aussi certains lots sur lesquels aucune caravane ou aucun bungalow ne serait jamais installé. La question est de savoir si ces parcelles non bâties peuvent aussi relever du champ d'application du droit des appartements.
Le juge de paix de Furnes s'est aussi demandé si des terrains sur lesquels un centre commercial allait être construit, devaient donner lieu à une contribution dans les frais de la copropriété.
M. Vandenberghe pense que cette question doit être réglée dans l'acte de base. Celui-ci doit obligatoirement déterminer le statut des lots. Celui qui entre dans cette formule de copropriété sait parfaitement ce qui l'attend. Cet aspect ne doit pas être réglé par le législateur.
Le ministre renvoie à la décision du juge de paix de Couvin qui avait estimé qu'un domaine abritant des résidences secondaires ne relevait pas du champ d'application du droit des appartements dès lors que certains lots n'étaient pas bâtis. L'acte de base définit effectivement les lots privatifs, mais ceux-ci peuvent être non bâtis.
M. Vandenberghe juge que ce problème ne doit pas être réglé par le législateur. Si l'intéressé n'était pas d'accord avec le verdict du juge de paix de Couvin, il aurait dû interjeter appel. Le droit des appartements est applicable aux immeubles à appartements ou aux groupes d'immeubles. On peut affirmer que des biens immobiliers non bâtis peuvent être intégrés à la copropriété dès lors que des immeubles ont été construits sur d'autres lots privatifs. La question est de savoir quelle est l'affectation prévue des lots non bâtis. Si le but est qu'ils soient bâtis ultérieurement, ils peuvent intégrer la copropriété. C'est l'acte de base qui doit cependant définir le fonctionnement de la copropriété, en ce qui concerne la contribution aux frais par exemple. Il n'est pas logique que les propriétaires des lots privatifs non bâtis ne doivent pas contribuer à tous les frais de la copropriété, tels que les ascenseurs dans les autres bâtiments, alors qu'ils ont un droit de vote complet lors de l'assemblée générale de la copropriété. Tous ces aspects devraient de préférence être réglés dans l'acte de base.
Le ministre cite l'exemple des « boating docks » à Blankenberge, où le poste à quai peut être considéré comme une partie privative et les pontons d'accostage comme une partie commune. Ce type d'installation peut-il relever du droit des appartements ?
M. Vandenberghe juge que l'eau dans le port de plaisance de Blankenberge peut difficilement être considérée comme une propriété privée.
Selon le ministre, le même phénomène pourrait se produire sur un étang privé. Qu'adviendrait-il si l'on y construisait un appontement commun ?
M. Vandenberghe répond que le lot privatif doit être bâti ou destiné à être bâti. Par conséquent, le droit des appartements ne peut pas trouver à s'appliquer dans l'exemple cité. Notre système du droit de copropriété suppose toujours la présence d'un lot privatif bâti. La copropriété forcée est nécessaire, à titre accessoire, pour utiliser un immeuble ou un groupe d'immeubles, pas un bien immobilier. La copropriété forcée sert à exploiter le lot privatif qu'est un immeuble. Toutes les constructions de la copropriété ne relèvent pas du droit des appartements.
Le ministre évoque enfin la vente sur plan.
M. Vandenberghe répond que le droit des appartements sera bien entendu applicable à la vente sur plan d'un appartement, mais que ce droit ne peut être institué qu'après la scission des lots.
— Transcription des actes au nom exclusif de l'association des copropriétaires (article 4 B)
M. Vandenberghe souligne que le ministre des Finances a attribué par circulaire une mission au conservateur des hypothèques. Cette démarche soulève des questions étant donné qu'il vaut mieux s'adresser au législateur lorsque l'objectif est d'assurer une publicité vis-à-vis des tiers. L'intervenant a déjà souligné que la discussion à propos de l'informatisation (et la promesse faite à ce sujet) dure depuis la législature 1991-1995. Il est vrai qu'un bon aperçu de l'état civil du bâtiment et de sa situation résoudrait de nombreux problèmes.
Le ministre précise que la proposition de texte vise à supprimer l'obligation de répertorier dans le registre des propriétaires les opérations concernant les parties communes. À défaut, lors d'une transcription concernant un immeuble de trois cents appartements, le notaire se doit de mentionner l'identité des trois cents propriétaires. Cette solution ne garantit pas une sécurité suffisante en termes de publicité. Il semble donc préférable de prévoir explicitement que les actes relatifs aux parties communes sont transcrits exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.
M. Vandenberghe partage les préoccupations du gouvernement mais pense qu'il faut bien réfléchir à la disposition proposée. Suffit-il que le notaire fasse seulement référence à la personne morale, par exemple dans le cas d'actes entraînant l'aliénation des lots privés, sans identifier tous les copropriétaires ?
— Détermination de la quote-part de chaque lot privatif dans les parties communes
Le texte proposé ne donne lieu à aucune observation.
— La sous-indivision
Il est fait référence à la discussion des articles 6/1 et 6/2 et aux amendements 96 et 97 (cf. infra).
— Droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice
M. Vandenberghe fait référence à l'amendement nº 84 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui précise le droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice.
L'intervenant souhaite supprimer la disposition en vertu de laquelle l'association des copropriétaires est considérée en tant que gardienne de la chose (article 1384 du Code civil) ou en tant que propriétaire (article 1386 du Code civil). Il est en effet inconcevable que l'on résolve un problème de procédure par une règle de fond. Il faut donc trouver une règle de procédure.
L'amendement vise à remplacer l'article 577-5, § 1er, par la disposition suivante: « En ce qui concerne les actions portant exclusivement sur les parties communes, l'association des copropriétaires a compétence et qualité pour agir en justice pour le compte des copropriétaires, ce qui dispense les copropriétaires d'agir chacun séparément.
Le syndic a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'immeuble ou au groupe d'immeubles.
Tout copropriétaire a néanmoins le droit d'exercer séparément ses actions relatives à la propriété ou à la jouissance de sa partie, avec l'obligation d'en informer le syndic. »
— Législation linguistique
M. Vandenberghe demande s'il est normal que l'on puisse simplement effectuer dans n'importe quelle langue la transcription de l'acte authentique auprès du conservateur des hypothèques afin d'en assurer la publicité vis-à-vis des tiers. L'objectif de la transcription est que les citoyens puissent connaître le statut du bâtiment.
Il faut en tout cas avoir la traduction dès l'instant où l'on souhaite introduire une procédure ou lancer citation.
L'intervenant estime qu'il faut prendre en compte l'emploi des langues pour les actes authentiques. Une traduction serait en tout cas nécessaire.
— Disposition transitoire
Le ministre ajoute que le coût d'une modification des statuts est fixé par la loi et varie entre 75 et 375 euros. Bien entendu, les modifications apportées aux statuts impliquent également une coordination, ce qui entraînera un supplément de frais de notaire. Il y a également un coût à payer pour la transcription. Il est cependant important de mettre en balance les coûts à supporter et l'avantage que les différents copropriétaires tireront d'une modification des statuts. Ces coûts sont peut-être également relatifs par comparaison avec ceux que les copropriétaires individuels doivent d'ores et déjà supporter.
Mme Taelman souligne que la loi contient des dispositions impératives.
Le ministre maintient qu'une certaine coordination est peut-être quand même préférable.
M. Vandenberghe estime qu'on pourrait laisser à l'assemblée générale des copropriétaires le choix d'effectuer ou non cette coordination par acte notarié. L'acte de base vise avant tout à préciser quelles sont les parties privées et les parties communes. L'on ne change rien à ce niveau.
Le ministre se réfère aux dispositions éventuelles concernant les sous-indivisions dans l'acte de base.
M. Vandenberghe reconnaît qu'une modification des statuts s'impose en cas de constitution de sous-indivisions dotées de la personnalité juridique.
Les dispositions qui se rapportent à la copropriété sont impératives et il doit bien entendu en être donné lecture. Il va de soi que la lecture par un notaire offre de meilleures garanties juridiques. L'on peut toutefois laisser à l'assemblée générale le soin de décider s'il est indiqué ou non d'établir un acte notarié. À terme, les actes de base devront bien être modernisés.
Il faudra encore réfléchir à un amendement.
VII. DEUXIÈME DISCUSSION DES ARTICLES
Article 1er
Cet article n'appelle pas d'observation.
Article 2
En ce qui concerne la problématique de l'association partielle, M. Vandenberghe et consorts renvoient à leurs amendements y afférents. L'amendement nº 73 est l'amendement de base et l'amendement nº 125 (doc. Sénat, nº 4-1409/8), qui porte sur l'article 5, vise à apporter des précisions.
L'amendement nº 73 vise à empêcher la création d'associations partielles dotées de la personnalité juridique en l'absence de critère matériel susceptible de la justifier, par exemple lorsque le nombre de lots s'élève à deux.
Amendement nº 92
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 92 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 73 de M. Vandenberghe et consorts. Les auteurs estiment qu'il est préférable d'utiliser les notions de « copropriété principale » et de « copropriété secondaire » en lieu et place des notions « d'indivision principale » et de « sous-indivision ».
Amendement nº 90
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 90 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à remplacer les deux alinéas proposés au A) définissant le champ d'application de la copropriété. Les principes relatifs à la copropriété forcée s'appliqueraient à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis mais également aux ensembles immobiliers qui, outre des parties communes, comportent des parcelles bâties ou non, qui font l'objet d'un droit de propriété privatif.
Amendement nº 112
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 112 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à supprimer la lettre A) et renvoie à l'article 577-3 original du Code civil.
L'auteur principale renvoie à la justification écrite de l'amendement.
Amendement nº 113
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 113 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à insérer, dans l'article 577-3, alinéa 4, une clause générale de compétence rédigée comme suit: « L'acte de base peut prévoir la constitution d'associations partielles pour des bâtiments ou groupes de bâtiments qui ne servent qu'à deux ou plusieurs lots privatifs, mais pas à tous, ces associations partielles ne pouvant être compétentes que pour les parties communes particulières indiquées dans l'acte de base qui ne sont utiles que pour l'association partielle concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires demeure exclusivement compétente pour toutes les parties communes qui servent à la totalité de la copropriété et pour les décisions qui ont un effet sur les droits qui dépassent ceux de l'association partielle des copropriétaires concernés. Les articles 577-3 et suivants s'appliquent à ces associations partielles. »
M. Vandenberghe déclare ne pas pouvoir marquer son accord sur le contenu de l'amendement nº 113 qui permet la création d'une association partielle lorsqu'il y a deux ou plusieurs lots privatifs.
Le ministre est d'avis que sur le fond, il n'y a pas de différence majeure entre la proposition de M. Vandenberghe (voir infra, amendement nº 125 à l'article 5) et celle de l'amendement nº 113. Il estime toutefois qu'il serait préférable d'insérer la réglementation générale relative aux associations partielles dans l'article 577-3 du Code civil plutôt que de faire figurer les dispositions à la fois dans l'article 577-3 et dans l'article 577-5/1.
Aussi l'intervenant estime-t-il que l'on peut se contenter de renvoyer à l'article 577-3 — qui sert en quelque sorte de point de départ — au lieu de préciser explicitement dans l'article 577-5/1 que les associations partielles ne sont dotées de la personnalité juridique qu'à partir de la transcription dans les registres du bureau des hypothèques.
L'intervenant est d'avis que s'il n'y a que deux lots privatifs, on aura sans doute moins vite tendance à créer des associations partielles dotées de la personnalité juridique. C'est à la copropriété elle-même qu'il appartient de décider de la manière dont elle organise son fonctionnement interne.
La disposition qui prévoit que les associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières indiquées dans l'acte de base qui ne sont utiles que pour l'association partielle concernée, étant entendu que l'association principale demeure exclusivement compétente pour les parties communes, est maintenue dans la proposition du gouvernement mais est reprise dans l'article 577-3, alinéa 4.
L'amendement nº 113 permet que l'acte de base de l'association principale puisse prévoir la constitution d'une ou de plusieurs associations partielles. Outre ce principe, il faut ancrer aussi les compétences et l'objet de cette association partielle. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes spécialement indiquées dans l'acte de base qui ne servent qu'à l'association partielle concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires demeure exclusivement compétente pour toutes les parties communes qui sont utiles à l'ensemble de la copropriété et pour les décisions qui ont un effet sur les droits qui dépassent ceux de l'association partielle des copropriétaires concernée. De cette manière, les conflits de compétence peuvent être évités. Si des problèmes devaient survenir malgré tout, c'est bien entendu au juge de paix qu'il reviendrait de statuer. L'ancrage proposé est une réponse à l'observation du Conseil d'État selon laquelle il convient de prévoir une réglementation pour régler les conflits de compétence et le rapport entre les droits des copropriétaires de l'association principale et les copropriétaires de l'association partielle.
Les dispositions des articles 577-3 et suivants du Code civil sont applicables à cette association partielle. Cela signifie que conformément à l'article 577-4, § 1er, un acte de base et un règlement de copropriété doivent être rédigés pour l'association partielle (par l'association principale cf. infra). Par suite de l'article 577-5, ces statuts doivent être transcrits avant que l'association partielle ne puisse acquérir la personnalité juridique. Dans ce cadre, il doit bien entendu aussi être satisfait aux autres conditions.
Concrètement, cela signifie que pour les bâtiments qui doivent encore être érigés, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles. Cela implique aussi que des statuts soient rédigés pour cette association partielle. Après que l'association partielle concernée a acquis la personnalité juridique, elle peut modifier elle-même ses statuts, mais dans le respect des principes généraux qui sont repris à l'article 577-3 du Code civil. En ce qui concerne les bâtiments ou les groupes de bâtiments existants qui n'ont rien prévu à cet effet ou qui ont déjà prévu quelque chose mais contraire à la nouvelle loi (situations antérieures à la loi de 1994), l'assemblée générale de l'association principale doit prendre les mêmes décisions à la majorité prévue à cet effet.
M. Vandenberghe déclare ne pas pouvoir marquer son accord sur le fait que la création d'une association partielle soit soumise simplement à des conditions conventionnelles. Il faut une raison matérielle objective pour créer une association partielle. L'existence de deux lots distincts ne suffit pas à cet effet. Cela signiferait que, par hypothèse, on pourrait créer une association partielle dès qu'il y a une copropriété. Par la création d'une association partielle on vise à rendre une sous-structure matériellement responsable, et ce en raison du nombre d'appartements ou de la localisation précise des groupes de bâtiments. L'intervenant souhaite que cela soit mentionné explictement dans le texte et estime que les mots « deux ou plusieurs lots privatifs » ne traduisent pas cette condition matérielle.
Un deuxième point concerne la place de la disposition. L'intervenant souligne que l'on peut aussi avoir une association partielle de fait, c'est-à-dire une entité qui assure de fait la gestion des parties communes particulières mais sans avoir la personnalité juridique. Si l'on inscrit la définition dans l'article 577-3, on part du principe qu'il s'agit d'associations partielles dotées de la personnalité juridique. Une adaptation de l'article 577-4 est nécessaire. Il renvoie à son amendement nº 127 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) à l'article 4.
Dans le cadre de la loi de 1994, on avait envisagé l'hypothèse des parties communes particulières, mais on ne l'avait pas développée. Cela signifie que, dans les faits, seules les personnes ayant des droits sur les parties communes particulières sont habilitées à prendre des décisions les concernant et ce, sans que cela ne donne lieu à la création d'une personne morale propre. L'intervenant estime dès lors que l'on pourrait créer une personne morale pour des associations partielles mais que l'on pourrait aussi créer une structure intermédaire de fait pour assurer la gestion des parties communes particulières.
Mme Taelman en conclut que M. Vandenberghe souhaite affiner l'amendement nº 113. Ce dernier est d'avis qu'il fait insérer un critère matériel. D'une part, il doit y avoir plus de 20 lots — et non deux ou plus — et, d'autre part, il doit s'agir d'un groupe de bâtiments ou — s'il s'agit d'un bâtiment unique — il doit y avoir une séparation physique clairement visible.
L'intervenante estime que le nombre de 20 lots minimum est un critère qui présente un caractère assez arbitraire. On pourrait peut-être réaliser un compromis en fixant comme critère le groupe de bâtiments ou la séparation clairement visible.
M. Vandenberghe rétorque que le compromis pourrait consister à inscrire la ratio legis dans la loi, à savoir la présence d'un nombre suffisant de parties communes particulières qui justifient la création de la personne morale et ce, en vue de garantir une meilleure gestion de la copropriété. Ce critère pourait être affiné ultérieurement au regard de la pratique.
En ce qui concerne l'association partielle de fait, le ministre renvoie à l'amendement nº 123 de Mme Taelman et consorts à l'article 9 (doc. Sénat, nº 4-1409/8).
Amendement nº 128
À la suite de la discussion, Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 128 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui remplace l'amendement nº 113. L'amendement nº 128 vise à compléter l'article 577-3 par l'alinéa suivant: « Si l'indivision principale comprend plus de vingt lots, l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces sous-indivisions ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces sous-indivisions. »
Mme Taelman précise que l'amendement vise surtout à introduire le critère matériel: plus de vingt lots dans un groupe d'immeubles ou, dans un immeuble, une séparation physique en éléments clairement distincts.
Amendement nº 132
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 132 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui tend à remplacer, dans l'amendement nº 128, les mots « plus de vingt lots » par les mots « vingt lots ou plus ».
Article 3
Cet article n'appelle pas d'observations.
Article 4
Amendement nº 121
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 121 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à remplacer l'alinéa proposé au C) par ce qui suit: « L'acte de base comprend la description de l'immeuble entier et des parties privatives et communes, ainsi que la détermination de la quotité des parties communes qui est liée à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de ces parties qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier. Ce rapport est repris dans les statuts. »
Amendement nº 127
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 127 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à remplacer la première phrase de l'alinéa proposé au C) par ce qui suit: « L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et des parties communes particulières et générales, la fixation de la quote-part des parties communes générales afférente à chaque partie privative, compte tenu de leur valeur respective, et la fixation de la quote-part des parties communes particulières afférente à certaines parties privatives, compte tenu de leur valeur respective. ».
Le ministre soutient l'amendement nº 121.
Article 5
Amendement nº 114
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 114 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui tend à supprimer l'article en question, en raison du fait que toutes les dispositions relatives aux sous-indivisions sont prévues à l'article 577-3 et que celles-ci ne doivent pas être régies par l'article 577-4.
Amendement nº 91
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 91 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) visant à remplacer l'article 5. Les auteurs proposent d'insérer dans le Code civil une sous-section réglant la question des copropriétés secondaires.
Amendement nº 125
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 125 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à remplacer l'article 577-5/1 proposé.
« Dans le même Code, il est inséré un article 577-5/1 rédigé comme suit:
« Art. 577-5/1. § 1er. Si l'acte de base prévoit la création de sous-indivisions comme prévu à l'article 577-3, l'association des copropriétaires qui regroupe tous les copropriétaires est appelée l'association principale.
Les sous-indivisions précitées ne sont dotées de la personnalité juridique qu'à partir de la transcription dans les registres du bureau des hypothèques.
Les sous-indivisions ne sont compétentes que pour les parties communes particulières. Chaque sous-indivision est composée de tous les copropriétaires qui ont une quote-part dans les parties communes particulières.
L'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et pour les affaires qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.
Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables aux sous-indivisions. Les statuts peuvent fixer les règles de fonctionnement des sous-indivisions. »
Le ministre renvoie à la discussion de l'article 2. Il estime préférable d'insérer la disposition générale sur les sous-indivisions à l'article 577-3 du Code civil, plutôt que d'inscrire des dispositions à la fois à l'article 577-3 et à l'article 577-5/1.
Article 6
Amendement nº 119
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 119 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à supprimer les lettres A) et B) de l'art. 6.
Article 6/1
Amendement nº 96
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 96 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) concernant les sous-indivisions. L'amendement vise à inscrire les dispositions relatives aux sous-indivisions dans une sous-section distincte.
Article 6/2
Amendement nº 97
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 97 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) concernant les sous-indivisions. L'amendement vise à insérer dans le Code civil un article 577-5/1, nouveau, traitant des sous-indivisions [lire: associations partielles]. L'option retenue consiste à rendre les associations partielles compétentes pour les parties communes particulières propres à la sous-indivision en question et qui sont fixées dans l'acte de base.
L'article 577-5/1 proposé est rédigé comme suit: « § 1er. Au cas où l'acte de base prévoit la création de sous-indivisions, conformément à l'article 577-3, l'association des copropriétaires, qui comprend l'ensemble des copropriétaires, est appelée l'association principale.
Après l'enregistrement des sous-indivisions dans les statuts et leur transcription au bureau des hypothèques, les sous-indivisions de copropriétaires obtiennent une personnalité juridique distincte par rapport à l'association principale des copropriétaires. La sous-indivision n'est compétente que pour les parties communes particulières propres à la sous-indivision qui sont mentionnées dans l'acte de base. Chaque sous-indivision est composée de l'ensemble des copropriétaires des parties communes particulières. Les statuts fixent les règles de fonctionnement des sous-indivisions.
L'association principale demeure exclusivement compétente pour les parties communes générales et ce qui relève de la gestion collective de la copropriété.
Les sous-indivisions fonctionnent conformément aux dispositions prévues aux articles 577-4, § 4 et 577-5, § 1er, alinéas 2 et 3, §§ 3 et 4, et aux sous-sections 3 à 6 de la présente section.
§ 2. Par dérogation au § 1er, l'assemblée générale peut désigner les décisions qui incombent aux sous-indivisions sans personnalité juridique, dont les copropriétaires prennent des décisions relatives aux parties communes particulières qui ont été désignées dans les statuts. »
Dans le paragraphe 1er proposé par l'amendement, la sous-indivision (association partielle) jouit de la personnalité juridique. L'association principale demeure exclusivement compétente pour les parties communes générales et pour ce qui relève de la gestion collective de la copropriété. La question se pose de savoir s'il ne vaut pas mieux prévoir que l'on laisse à l'association partielle la faculté de se doter ou non de la personnalité juridique. Il convient en tout cas d'assortir la personnalité juridique de conditions strictes. L'on pourrait admettre que les parties communes particulières soient gérées en dehors de la personnalité juridique. Dans ce cas de figure, il faudrait alors soumettre toutes les décisions prises en la matière à l'assemblée générale des copropriétaires pour les formaliser.
Mme Taelman renvoie à la note du gouvernement dans laquelle l'option a été prise de toujours doter l'association partielle de la personnalité juridique.
M. Vandenberghe fait référence au § 2 de la disposition proposée par son amendement, qui offre une solution pragmatique. Pour les parties communes particulières, on laisse les intéressés délibérer. De toute manière, les décisions prises doivent être finalisées par l'assemblée générale. C'est une question de bonne intelligence et on ne peut pas l'exclure a priori.
Le ministre comprend les préoccupations du précédent intervenant mais craint que l'exécution des décisions ne prenne beaucoup de temps s'il faut systématiquement les soumettre à l'assemblée générale.
M. Vandenberghe maintient que certaines décisions continueront de requérir l'assentiment de l'assemblée générale. C'est la raison pour laquelle l'intervenant opte dans son amendement pour une solution pragmatique. L'on pourrait prévoir que l'association partielle non dotée de la personnalité juridique constitue une forme de gestion des parties communes particulières. La jurisprudence n'a pas retenu cette option en vertu de laquelle, pour déterminer la compétence des associations partielles, on applique le critère des parties communes particulières, d'une part, et des parties communes générales, d'autre part. Telle était pourtant la volonté du législateur de 1994. Pour les grands immeubles à appartements dans lesquels un critère bien localisable est possible, la personnalité juridique est une solution. En revanche, c'est nettement plus difficile dans d'autres immeubles à appartements, mais on parvient quand même souvent à bien identifier les parties communes particulières. Toutefois, cela ne vaut pas toujours la peine de créer pour autant une personne morale distincte, vu les coûts élevés que cela occasionne. Les copropriétaires impliqués dans les parties communes particulières peuvent en délibérer et saisir le syndic. Bien entendu, la décision formelle revient à la personne morale, c'est-à-dire l'assemblée générale. Les dispositions générales du droit de copropriété relatives au recours devant le juge en cas d'abus de position majoritaire restent dès lors applicables. Lorsque les copropriétaires communs particuliers prennent une décision déterminée à l'unanimité et que la majorité abuse de sa position pour court-circuiter cette décision unanime, il est possible de saisir le juge de paix.
Le ministre demande à quelle majorité les décisions seront prises.
M. Vandenberghe renvoie à cet égard à son amendement nº 101 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à soumettre à une majorité des trois-quarts la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions.
En revanche, une majorité des quatre cinquièmes est nécessaire pour procéder à la création d'associations partielles.
M. Vandenberghe souligne que dans le cas d'une association partielle dotée de la personnalité juridique, les copropriétaires sont pro parte aux parties communes particulières et également pro parte aux parties communes générales. L'on dispose donc de deux types de quotas. Il est important de prévoir comment déterminer les voix pour ces deux types de quotas.
Le ministre fait référence à la première phrase de l'alinéa 2 du § 2 proposé à l'amendement nº 97. Elle prévoit que les associations partielles de copropriétaires acquièrent la personnalité juridique distincte après leur enregistrement dans les statuts et leur transcription au bureau des hypothèques. Il paraît suffisant à l'intervenant de faire référence à la disposition générale des articles 577-3 et suivants.
M. Vandenberghe renvoie à l'avis du Conseil d'État qui propose de définir de manière plus précise les dispositions concernant les associations partielles.
Le ministre estime que ce n'est pas ce que le Conseil d'État a voulu dire dans son avis.
Mme Defraigne souligne que le Conseil d'État n'a pas formulé de remarque de principe sur la notion de sous-indivisions ou copropriétés secondaires. Il faut par contre que le concept soit réglé techniquement. Elle renvoie à l'amendement nº 91 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qu'elle a déposé à l'article 5 et qui est une des solutions possibles quant à la création de sous-indivisions.
Le ministre pense qu'il y a un accord politique et qu'il ne reste plus qu'à réfléchir à la formulation adéquate du texte.
Article 7
Cet article ne soulève aucune remarque.
Article 8
Amendement nº 98
M. Vandenberghe indique qu'il faut insérer une disposition relative à l'approbation du procès-verbal. L'on ne dispose, en effet, pas du procès-verbal approuvé si l'on veut par exemple intenter une action en justice contre la décision dans les trois mois. Il convient de trouver une solution plus souple en ce qui concerne l'approbation du procès-verbal par l'assemblée générale.
En conséquence, M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 98 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) afin d'adapter l'article 577-9, § 2.
L'amendement nº 98, qui est un sous-amendement au sous-amendement nº 78, vise à insérer un § 9 rédigé comme suit: « L'assemblée générale approuve le procès-verbal contenant les décisions de la dernière assemblée générale au plus tard lors de la première assemblée générale qui suit.
L'assemblée générale peut approuver le procès-verbal après chaque point traité de l'ordre du jour ou après la lecture faite par le syndic ou par les copropriétaires. ».
Amendement nº 115
Mme Taelman et consorts déposent l'amendent nº 115 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 16 de Mme Defraigne. L'amendement nº 115 vise à apporter les modifications suivantes à l'article 577-6 proposé:
« 1º Remplacer le § 2 par ce qui suit:
« § 2 Chaque année doit se tenir au moins une assemblée générale pendant la période de maximum quinze jours statutairement fixée dans le règlement de copropriété.
L'assemblée générale est convoquée par le syndic dans la période statutairement fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de ce qui précède, l'assemblée générale peut être convoquée sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.
La requête en convocation est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste. S'il n'y donne aucune suite dans les trente jours, l'un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé de chaque point qui sera soumis à la discussion lors de l'assemblée. Le syndic consigne les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de la copropriété et les propositions de décisions que les associations partielles sans personnalité juridique a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période statutaire au cours de laquelle doit avoir lieu l'assemblée générale ordinaire.
La convocation rappelle les règles plus précises selon lesquelles tous les documents concernant l'un des points de l'ordre du jour peuvent être consultés.
Cette convocation est faite par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient consenti individuellement, expressément et par écrit à recevoir la convocation via un autre moyen de communication.
Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »
2º Compléter l'article par un § 9 rédigé comme suit:
« § 9. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment.
Les procès-verbaux des décisions sont repris par le syndic au registre visé à l'article 577-10, § 3º dans les 30 jours qui suivent l'assemblée générale et sont transmis aux copropriétaires et aux autres syndics dans les 30 jours suivant l'assemblée générale.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. »
Article 9
Amendement nº 122
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 122 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à supprimer la lettre A).
Mme Taelman renvoie à la justification écrite.
Amendement nº 93
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 93 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) visant à insérer, dans l'article 577, § 1er, 2, un f) rédigé comme suit: des modifications des statuts liés à la création d'une ou plusieurs copropriétés secondaires ». Cet amendement est lié à l'amendement nº 91 des mêmes auteurs prévoyant la possibilité de créer des copropriétés secondaires.
Amendement nº 99
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 99 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à soumettre la création de sous-indivisions et la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions à une majorité des trois quarts.
Amendement nº 100
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 100 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à soumettre la création de sous-indivisions et la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions à une majorité des quatre cinquièmes.
Amendement nº 101
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 101 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à soumettre la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions à une majorité des trois quarts. En revanche, une majorité des quatre cinquièmes est nécessaire pour procéder à la création de sous-indivisions.
Amendement nº 123
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 123 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à soumettre la création des sous-indivisions dotées de la personnalité juridique à une majorité des quatre cinquièmes.
Cet amendement vise également la possibilité de créer des sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante de l'association principale.
Les sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique ne peuvent en effet pas prendre de décisions qui engagent l'ensemble de la copropriété. Le Conseil d'État a également épinglé ce problème: « En tout état de cause, les décisions prises par l'assemblée générale de la sous-indivision ne pourraient engager les copropriétaires n'appartenant pas à la sous-indivision. » (Avis du Conseil d'État, p. 2).
M. Vandenberghe souligne que la sécurité juridique requiert que l'acte de base énumère les parties communes particulières. La sous-indivision concerne en fait la partie commune particulière qui est liée aux parties privatives. La sous-indivision est donc une association de fait, dans le cadre de laquelle les copropriétaires peuvent prendre des décisions relatives aux parties communes particulières. Les décisions ainsi prises doivent être soumises à l'assemblée générale des copropriétaires, mais est-il nécessaire de requérir une majorité des quatre cinquièmes pour que les propriétaires des parties communes particulières puissent formuler des propositions ? L'assemblée générale peut de toute manière accepter ou rejeter les propositions qu'ils formulent.
Amendement nº 129
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 129 (doc. Sénat, nº 4-1409/8), qui est un sous-amendement à l'amendement nº 123 et qui vise à remplacer les f) et g) proposés par ce qui suit:
« f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création de sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante. »
Cet amendement vise à soumettre la création des sous-indivisions dotées de la personnalité juridique à une majorité des quatre cinquièmes.
Il vise également la possibilité de créer des sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante de l'association principale.
Les sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique ne peuvent en effet pas prendre de décisions qui engagent l'ensemble de la copropriété. Le Conseil d'État a également épinglé ce problème: « En tout état de cause, les décisions prises par l'assemblée générale de la sous-indivision ne pourraient engager les copropriétaires n'appartenant pas à la sous-indivision. » (Avis du Conseil d'État, p. 2).
Le ministre répond que, selon l'amendement nº 123, la majorité des quatre cinquièmes est requise uniquement pour la création des sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique. L'assemblée générale de l'association principale décide à la majorité simple.
M. Vandenberghe soulève par ailleurs le problème lié à l'estimation de la valeur des parties communes particulières. La question de la répartition des voix à l'assemblée générale de l'association globale se pose également. Un copropriétaire possède des parties privatives, une quote-part des parties communes générales et une quote-part des parties communes particulières. La fraction des parties communes générales diffère de celle des parties communes particulières. Qu'en est-il dès lors de la pondération des voix à l'assemblée générale ?
Le ministre répond que la désignation des parties communes particulières à propos desquelles la sous-indivision peut décider ne modifie pas la répartition des voix au sein de l'association principale.
M. Vandenberghe estime quant à lui que celle-ci peut bel et bien être modifiée. Il fait référence à une copropriété d'appartements où il est prévu que l'étage supérieur soit affecté à une salle de fitness et à une partie commune particulière. L'on peut devenir copropriétaire de l'étage supérieur pour la prestation de services collectifs. Les propriétaires de la partie privative qui possèdent des parties communes ainsi que des parties communes particulières devront quand même bénéficier d'un droit de vote différent à l'assemblée générale. Dans le cas contraire, les copropriétaires qui ne détiennent pas de parties communes particulières auraient relativement plus de voix que ceux qui en possèdent. Lors de l'estimation d'une partie privative assortie d'une quote-part des parties communes et des parties communes particulières, il faudra attribuer une valeur plus importante à la partie privative.
Le ministre estime que la quote-part des parties communes particulières n'a pas nécessairement un impact sur la répartition des voix. En effet, une sous-indivision est créée pour les parties communes particulières. En principe, les parties communes générales ne s'en trouvent pas modifiées.
Toutefois, si les quote-parts doivent être modifiées à l'occasion de la création d'une sous-indivision dotée de la personnalité juridique, ce qui ne sera pas toujours le cas, une même majorité des quatre cinquièmes sera requise.
Amendement nº 116
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 116 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) visant à compléter l'alinéa proposé au D) par un alinéa rédigé comme suit: « S'il est décidé de la constitution de sous-indivisions avec la personnalité juridique en application de l'article 577-3 à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité. »
M. Vastersavendts donne un exemple pratique. Prenons l'exemple d'un immeuble de 10 étages, où la salle de fitness se trouve au dernier étage. Chaque propriétaire d'appartement a la possibilité d'entrer ou non dans la sous-indivision relative à la salle de fitness. Il n'y a que deux personnes qui sont intéressées. Il ne faudrait pas que le vote de ces personnes ait le même poids que le vote des autres copropriétaires lors de la prise de décisions concernant la sous-indivision en question. Le problème de la prise de décisions est résolu si la sous-indivision est dotée de la personnalité juridique, mais un autre problème se posera peut-être. Qu'adviendra-t-il, par exemple, si un nouvel acheteur souhaite adhérer à la sous-indivision ? Faudra-t-il réécrire à chaque fois l'acte de base ?
M. Vandenberghe est conscient du problème. Dans une copropriété, l'on est propriétaire d'un appartement et de toutes sortes de parties communes, obligatoirement pour les parties communes générales et facultativement pour les parties communes particulières. On a le choix, par exemple, d'être propriétaire ou non de la piscine ou de la salle de fitness. C'est précisément le principe des parties communes particulières. La question est de savoir comment organiser le processus décisionnel pour les parties communes particulières qui peuvent être créées de différentes manières. Il faut aussi réfléchir à la répartition des voix à l'assemblée générale de l'indivision principale. Dans quelle mesure les quotes-parts dans les parties communes particulières et générales influencent le fonctionnement de l'assemblée générale ?
M. Vastersavendts pense que l'on pourrait envisager que l'acte de base définisse le processus décisionnel relatif à la sous-indivision.
Le ministre renvoie aux amendements nº 113 et suivants de Mme Taelman et consorts, qui prévoient cette possibilité. Il est ainsi prévu que l'acte de base définisse la répartition des quotités.
M. Vandenberghe met l'accent sur la mise en œuvre politique de ce point. L'application de la loi suppose en fait que tous les actes authentiques doivent être modifiés. Cela est inévitable pour les indivisions dotées de la personnalité juridique. En revanche, l'intervenant pense que ce n'est pas le cas pour les sous-indivisions de fait qui existent déjà aujourd'hui, comme le démontre la pratique. Il pourrait suffire ici que l'assemblée générale prenne une décision sur la définition des parties communes particulières.
Le ministre réplique qu'il estime, lui aussi, qu'une décision de l'assemblée générale doit être suffisante pour les sous-indivisions de fait dépourvues de personnalité juridique, ce qui n'implique pas de modification des statuts. À ce propos, l'intervenant renvoie à l'amendement nº 123. L'article 577-3, alinéa 4, porte sur la sous-indivision dotée de la personnalité juridique. Les compétences, les parties communes particulières faisant l'objet de la sous-indivision et le fonctionnement sont régis conformément aux dispositions de l'indivision principale en vertu des articles 577-3 et suivants. Il est nécessaire d'établir des statuts. L'assemblée générale de l'indivision dotée de la personnalité juridique peut décider de créer une indivision de fait. Cette dernière disposition doit encore éventuellement être affinée quelque peu.
Mme Taelman propose d'inscrire les critères matériels également dans l'amendement nº 123 relatif aux indivisions de fait.
M. Vandenberghe indique que les grands immeubles à appartements sont régis de telle manière que les sous-indivisions puissent se réunir séparément pour prendre des décisions sur les parties communes particulières.
Le ministre répond que la décision de créer des sous-indivisions de fait appartient à l'indivision dotée de la personnalité juridique. Toutes les modalités doivent être définies dans le cadre de cette décision de l'assemblée générale.
M. Vandenberghe relève que la loi devrait contenir une délégation prévoyant que les copropriétaires de l'indivision de fait prennent des décisions concernant les parties communes particulières selon les conditions fixées par les dispositions relatives à la copropriété. Le problème est que les décisions doivent, à un certain moment, être approuvées par l'assemblée générale de la personne morale. Comment déterminer alors la répartition particulière des quotités de l'indivision de fait dans le vote de l'assemblée générale ? Juge-t-on que cela ne pose pas de problème, car le vote d'un propriétaire d'une partie privative pèse plus lourd si celui-ci est également propriétaire de parties communes particulières ?
Le ministre souligne que le texte à l'examen vise seulement à formaliser l'existence de l'indivision de fait dépourvue de la personnalité juridique; ce type d'indivision existe déjà aujourd'hui et fonctionne pour les parties communes particulières. Il lui semble préférable de ne pas préciser davantage le texte.
M. Vandenberghe est d'accord sur ce point. La pratique devra définir les quotas et l'impact sur les répartitions de voix.
L'intervenant demande si l'indivision dotée de la personnalité juridique doit avoir des statuts distincts, ce qui supposerait un deuxième acte authentique. Il faut en effet modifier l'acte de base pour décrire les parties communes particulières qui permettent la création de l'indivision. Il faut ensuite établir un acte authentique pour la nouvelle personne morale. Plusieurs sous-indivisions signifient plusieurs actes authentiques.
Le ministre le confirme. Les articles 577-3 et suivants s'appliquent en effet à l'indivision dotée de la personnalité juridique. Celle-ci doit avoir ses propres statuts, de manière à ce qu'elle puisse les modifier elle-même par la suite. Les frais de notaire augmenteront surtout en fonction de la réflexion juridique qui devra être menée dans tous les cas. L'établissement d'un acte authentique coûte seulement de 75 à 375 euros, et la transcription n'est pas non plus très chère.
M. Vastersavendts demande quel est l'intérêt de la personnalité juridique de la sous-indivision.
Mme Taelman répond que les décisions prises par l'indivision de fait dépourvue de la personnalité juridique doivent toujours être soumises à l'approbation de l'assemblée générale.
M. Vandenberghe indique que, si la majorité à une assemblée générale prend des décisions imposant des charges aux parties communes particulières qui ne sont pas pertinentes ou qui ne correspondent pas à la situation réelle de la partie commune particulière, les copropriétaires concernés ont une possibilité de recours auprès du juge de paix pour abus de pouvoir, abus de majorité, etc. Il existe donc un frein concret.
Article 10
Amendement nº 109
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 109 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) visant à insérer, dans l'article 577-8 un nouveau paragraphe 2/1 donnant une délégation au Roi pour fixer la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des entreprises.
Le ministre soutient cet amendement.
Amendement nº 111
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 111 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) visant à remplacer, dans l'article 577-8, § 4, le 3 par ce qui suit: 3 d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ».
Le ministre soutient cet amendement.
Amendement nº 126
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 126 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à supprimer les lettres D), E), F), G), H). L'amendement nº 115 des mêmes auteurs propose, en effet, d'inclure ces dispositions dans le nouvel article 577-6, § 2.
Amendement nº 117
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 117 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) visant à abroger l'article 577-8, § 4, 1º.
Amendement nº 120
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 120 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) visant à abroger l'article 577-8, § 4, 2º.
Amendement nº 102
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 102 (doc. Sénat, nº 4-1409/7). Cet amendement découle de l'amendement nº 98 à l'article 8 des mêmes auteurs.
Amendement nº 94
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 94 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) visant à insérer, dans l'article 577-8, § 4, un 11/1 rédigé comme suit: « 11/1 de, le cas échéant, conserver le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi. ».
Article 11
Cet article n'appelle pas d'observations.
Article 12
Amendement nº 118
Mme Taelman dépose l'amendement nº 118 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 30 de Mme Defraigne.
L'amendement nº 118 vise à remplacer le mot « vérificateur'par le mot « commissaire'dans l'article 577-8/2 proposé.
Article 13
Amendement nº 124
Mme Taelman dépose l'amendement nº 124 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui vise à préciser le droit de chaque copropriétaire.
Cet amendement est retiré vu que cet ajout figure déjà dans le texte de la Chambre.
L'on s'interroge sur la cohérence du texte tel qu'il a été transmis par la Chambre. L'on se demande aussi s'il répond aux préoccupations des commissaires.
Le texte de la Chambre affirme que, bien que l'association des copropriétaires n'ait pas de fonds propres, cette dernière a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ces droits.
Dans son amendement nº 84 (4-1409/6 — cf. première discussion des articles), M. Vandenberghe fait mention de la compétence et de la qualité pour agir en justice pour le compte des copropriétaires. Les mots « pour le compte des copropriétaires » ne figurent apparemment pas dans le texte approuvé par la Chambre.
Le ministre répond que le texte de la Chambre implique que l'association peut agir pour le compte des copropriétaires. L'association des copropriétaires peut ester en justice, quel que soit l'aspect concerné. Toutefois, un copropriétaire peut également agir en justice à titre individuel. La décision d'engager une action en justice est prise par l'assemblée générale. Le copropriétaire qui ne veut pas que l'on agisse en justice pour son compte a toujours la possibilité de voter contre. Il a alors tout intérêt à intervenir individuellement dans la procédure.
M. Vandenberghe demande ce qu'il se passe lorsque l'association des copropriétaires est citée à comparaître. En principe, elle représente tous les copropriétaires. Qu'un copropriétaire donné vote pour ou contre l'action en justice ne sera pas pertinent en l'espèce. Il va de soi que le copropriétaire en question peut entamer une action en intervention pour sa propre partie.
Il importe d'affirmer que l'association des copropriétaires a la compétence et la qualité d'ester en justice pour le compte des copropriétaires, en application des principes du droit commun. L'interprétation de la jurisprudence selon laquelle l'association ne pouvait pas agir en justice parce qu'elle n'était pas partie prenante ne correspond pas à la philosophie de la loi de 1994.
M. Vandenberghe est disposé à retirer son amendement nº 84 dès que le gouvernement aura précisé que l'association peut ester en justice pour tous les aspects.
Amendement nº 103
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 103 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) visant à remplacer l'alinéa 2 proposé du point B par ce qui suit: « Cette action doit être intentée dans les trois mois de la date d'approbation du procès-verbal, conformément à l'article 577-6, § 9. ».
En cas d'action devant le juge de paix, le procès-verbal approuvé par l'assemblée générale revêt une grande importance pour l'aboutissement ou l'échec de l'action.
C'est la raison pour laquelle il est nécessaire de porter le délai pour intenter l'action à trois mois à compter de la date d'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale.
Amendement nº 108
M. Vastersavendts et consorts déposent l'amendement nº 108 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) visant à préciser le texte français de l'article 577-9, § 8 proposé.
Article 14
Amendement nº 104
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 104 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à supprimer le point B).
Article 15
Amendement nº 95
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 95 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 35 de M. Delpérée et consorts. L'amendement nº 95 vise à supprimer, dans l'article 577-11, § 2, proposé, l'alinéa 1er, 5º ainsi que l'alinéa 5.
Les auteurs font remarquer qu'en application de l'arrêté royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles, les copropriétaires peuvent confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties communes. Il n'est dès lors pas nécessaire de prévoir les conditions de transfert de ce dossier en cas de mutation de propriété puisque ces documents sont consultables gratuitement au bureau du syndic.
Article 15/1
Amendement nº 107
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 107 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 36 des mêmes auteurs. L'amendement vise à remplacer, dans l'article 577-11/1, proposé, les mots « créanciers hypothécaires, privilégiés » par les mots « les créanciers privilégiés, hypothécaires ». Cette formulation est plus conforme à la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.
Amendement nº 110
Mme Defraigne et consorts déposent l'amendement nº 110 (doc. Sénat, nº 4-1409/8) qui est un sous-amendement à l'amendement nº 62 de M. Vandenberghe et consorts. L'amendement nº 110 visant à renuméroter l'article 15/1 que l'amendement nº 62 propose d'introduire dans le projet de loi en article 15/2.
Articles 16 et 17
Ces articles ne font l'objet d'aucune remarque.
Article 17/1
Amendement nº 105
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 105 (doc. Sénat, nº 4-1409/7), qui est un sous-amendement à l'amendement nº 37 de M. Delpérée.
L'amendement nº 105 vise à obliger le syndic à soumettre une version de l'acte de base et du règlement de copropriété, qui soit adaptée aux dispositions légales impératives, à la première assemblée générale qui suit, laquelle approuvera ce texte.
Amendement nº 130
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 130 (doc. Sénat, nº 4-1409/8), qui est un sous-amendement à l'amendement nº 37 de M. Delpérée.
L'amendement nº 130 vise à obliger le syndic à soumettre, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la loi, une version adaptée de l'acte de base et du règlement de copropriété à la première assemblée générale qui suit, laquelle approuvera ce texte.
M. Delpérée comprend que le syndic puisse être amené à faire un tableau de concordance. Faut-il pour autant lui confier cette mission de coordination ? Le syndic a-t-il toujours les compétences pour effectuer ce travail ?
Par ailleurs, ce travail du syndic n'est-il pas inutile puisque, dès que les statuts ou l'acte de base seront modifiés, il faudra faire un acte authentique.
Mme Taelman explique que l'amendement est un compromis.
Le syndic est tenu de soumettre à l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, une version adaptée de l'acte de base et du règlement de copropriété.
Si une modification statutaire doit être apportée, par exemple dans le cadre de la création d'une association partielle dotée de la personnalité juridique, l'acte de base coordonné doit être coulé dans un acte notarié.
L'objectif n'est donc pas de faire systématiquement supporter par toutes les copropriétés des frais de notaire pour l'adaptation de leur acte de base à la nouvelle loi, qui a un caractère contraignant.
Cela peut effectivement poser problème lorsque le syndic ne fait pas son travail correctement. L'on veut toutefois éviter des frais de notaire élevés.
M. Delpéree accepte le compromis proposé mais il rappelle que le régime légal actuel reste d'application. Les modifications de statuts doivent se faire par acte authentique. Il admet que l'acte notarié représentera une dépense pour la copropriété. Il s'agit cependant d'une dépense non récurrente. Par contre, il semble que certains syndics profitent des modifications en préparation pour augmenter leurs honoraires de manière récurrente.
Mme Taelman répond que rien n'empêche les copropriétaires de s'adresser quand même au notaire.
Le ministre partage ce point de vue. Le syndic doit présenter une version adaptée mais peut à cet effet faire appel à un juriste, un avocat ou un notaire.
M. Vastersavendts rappelle ce qu'il a dit lors d'une discussion antérieure, à savoir qu'il craignait que l'adaptation de la répartition des actions au sein d'une association partielle ne requière systématiquement une modification de l'acte de base par acte authentique. Or, il s'avère que cela n'est pas nécessaire. Une clause générale peut être insérée dans l'acte de base.
Article 18
Amendement nº 106
M. Vandenberghe et consorts déposent l'amendement nº 106 (doc. Sénat, nº 4-1409/7) qui vise à remplacer cet article par ce qui suit:
« Art. 18. — La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
À l'exception du point F de l'article 4, qui entre en vigueur à la date fixée à l'alinéa 1er, l'article 4 de la présente loi ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles construits après l'entrée en vigueur de la présente loi ou dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/1 du Code civil, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, conformément à l'alinéa 1er. »
Le ministre souligne que tout le monde est d'accord sur le fait que la législation actuelle relative aux droits d'appartement doit aussi être utilisée pour toiletter les statuts en vue de garantir la transparence, qui est l'un des principaux piliers du projet de loi à l'examen. Ce que tout le monde souhaite en particulier, c'est que les statuts soient coordonnés. Certains membres de la commission souhaitent que l'on oblige le syndic à soumettre une version adaptée de l'acte de base et du règlement de copropriété pour approbation lors de l'assemblée générale suivante, estimant que l'intervention d'un notaire et la transcription des statuts ne sont pas nécessaires, surtout si l'on veut réaliser des économies.
En revanche, d'autres membres de la commission souhaitent que l'obligation de coordination aille de pair avec une transcription au bureau des hypothèques. Avant tout, il convient de préciser que la réalisation d'économies n'est pas un argument valable dans le cadre de la présente discussion. En effet, les coûts relatifs à l'obligation de coordination seront liés pour l'essentiel au travail juridique. Les coûts afférents à la passation de l'acte et à la transcription ne viendront qu'en second lieu et ne pèseront pas dans le décompte final. Dans les deux hypothèses, les coûts liés au travail juridique seront équivalents.
M. Vandenberghe souligne que la loi s'applique à tous les statuts. Il va sans dire qu'il faudra élaborer une version coordonnée des statuts.
Le ministre confirme que la loi relève du droit impératif. Il estime que la question est de savoir s'il faut imposer une obligation de coordination dans les cinq ans. Il pense que l'argument des coûts engendrés par une telle coordination ne fait pas le poids face à l'avantage que celle-ci générera en termes de transparence.
M. Swennen ne partage pas le point de vue du gouvernement et renvoie à son amendement nº 87 (doc. Sénat, nº 4-1409/6) qui vise à supprimer les alinéas 2, 3 et 4 de l'article 18.
M. Swennen est d'avis que si l'on impose une obligation de coordination par acte authentique, on créera des problèmes. En effet, les actes visés sont nombreux et, dans certaines régions, les études devront faire face à une surcharge de travail.
Le ministre répond que le fait que les dispositions relèvent du droit impératif ne suffit pas à garantir la lisibilité et la transparence. Il faut savoir en effet qu'il y a de nombreuses personnes âgées qui vivent en appartement et qui devront, en cas de problèmes, s'adresser elles-mêmes à un avocat et à un notaire.
M. Swennen renvoie aux baux. Bien que certaines de leurs clauses relèvent du droit impératif, tous les baux ne sont pas adaptés. De nombreux locataires individuels sont donc aussi confrontés à des problèmes.
La ministre répond que la comparaison n'est pas pertinente. En effet, dans le droit des appartements, il s'agit d'une modification des statuts et non d'une modification d'un contrat.
M. Swennen estime que pour le justiciable, la situation est la même.
Mme Taelman estime pouvoir conclure que le gouvernement accepte le caractère impératif des dispositions à l'examen. La seule question en suspens est celle qui concerne l'application ou non d'une obligation de coordination dans les cinq ans.
M. Swennen demande quelles seront les conséquences en cas de non-respect de l'obligation de coordination dans les cinq ans.
En outre, l'intervenant se demande s'il y a un réel contrôle de l'adaptation des statuts. Se fiera-t-on à l'authenticité de l'acte notarié ?
Le ministre répond que le non-respect de l'obligation de coordination est sanctionné par la perte de la personnalité juridique.
M. Vandenberghe trouve cette sanction beaucoup trop sévère. Une telle sanction n'a de toute façon aucun sens en cas d'association partielle de fait.
L'intervenant renvoie à son amendement nº 105 à l'article 17/1, qui prévoit que le syndic rédige un texte coordonné des statuts.
Toutefois, à partir du moment où l'on modifie l'acte de base d'une personne morale, on peut en même temps en coordonner le texte. Il faut de toute façon un acte notarié pour arrêter les statuts de la personne morale. En outre, c'est important pour la cohérence.
Nul n'est tenu de constituer une association partielle. Si on en constitue une, il faut un texte coordonné par acte authentique. Si l'on n'en constitue pas, le syndic établit un texte coordonné pour l'assemblée générale.
Le ministre souscrit à ces propos. L'on pourrait prévoir que la coordination devra être effectuée par acte notarié lors de la prochaine modification des statuts.
M. Swennen demande de quelle sanction est passible le fait de constituer l'association partielle sans coordonner les statuts.
M. Vandenberghe estime qu'il n'est pas nécessaire de prévoir de sanction spécifique. La sanction de droit civil peut éventuellement être la responsabilité de la copropriété.
Le ministre conclut qu'il existe un accord sur le fait que l'ensemble des dispositions sont de droit impératif. Toutefois, conformément à l'amendement nº 106 de M. Vandenberghe et consorts, les dispositions de l'article 4 ne s'appliqueront qu'aux nouveaux immeubles ou groupes d'immeubles.
Le syndic sera tenu de soumettre les statuts coordonnés à l'approbation de la prochaine assemblée générale.
L'intervenant se demande si ces dispositions relèvent ou non du droit transitoire.
M. Vandenberghe estime que non. Deux hypothèses se présentent.
La première est la constitution d'une association partielle, qui requiert une modification des statuts et donc l'établissement d'un acte authentique. Le texte coordonné peut alors être inséré dans l'acte de base. Il n'est pas nécessaire de prescrire à cette fin un délai précis.
La deuxième hypothèse concerne l'association partielle de fait. Dans ce cas, c'est le syndic qui est chargé de la coordination.
Le ministre pense que l'on peut aussi inscrire l'obligation du syndic à l'article 577-8, § 4, pareille inscription étant suffisante pour que les copropriétaires individuels en tirent des droits.
Mme Crombé-Berton demande s'il ne faut pas un acte authentique qui vient valider les statuts coordonnés.
M. Vandenberghe le confirme dans l'hypothèse d'une sous-indivision ayant la personnalité juridique.
Mme Crombé-Berton demande ce qui se passe dans l'hypothèse où il n'y a pas de sous-indivision.
M. Vandenberghe renvoie à son amendement nº 105 qui prévoit que le syndic doit procéder à la coordination de l'acte de base et du règlement de copropriété qu'il communique à l'assemblée générale en vue de l'approbation desdits documents.
Mme Crombé-Berton en déduit que dans cette dernière hypothèse, il n'y a pas d'acte authentique qui valide la légalité du travail de coordination effectué par le syndic. Que se passe-t-il si le syndic commet une erreur dans son travail de coordination.
M. Vandenberghe répond que la coordination ne peut avoir pour effet de rendre légales des dispositions qui seraient contraires aux dispositions du code civil. Faut-il pour autant décider d'imposer légalement l'obligation de passer par un acte authentique ? L'intervenant pense que c'est l'assemblée générale qui doit décider s'il y a lieu de passer devant un notaire pour authentifier l'acte de base et le règlement de copropriété coordonnés. Il pense que dans de nombreuses petites copropriétés les changements à apporter à l'acte de base et au règlement seront très limités.
Mme Crombé-Berton pense que la coordination par acte authentique renforce la sécurité juridique.
Le ministre souligne que la commission est unanime quant au fait qu'une coordination doit de toute façon être effectuée. Dans un premier temps, le syndic soumettra les statuts coordonnés à l'assemblée générale, qui pourra les approuver. La question se pose de savoir quand cette version coordonnée devra être coulée dans un acte authentique. L'intervenant estime que l'on peut prévoir que la version coordonnée doit être transcrite dès que l'acte de base est adapté, par exemple dans le cadre de l'article 577-3, alinéa 4, en cas de création d'associations partielles.
Mme Defraigne pense que la coordination est essentielle pour assurer la sécurité juridique. On pourrait prévoir que les documents coordonnés sont déposés au siège de la copropriété. Imposer de manière systématique un acte authentique est peut-être un peu excessif au vu des frais que cela entraîne. Elle se rallie à la proposition du ministre d'imposer l'acte authentique en cas de modification de l'acte de base, par exemple lors de la création d'une sous-indivision.
Amendement nº 131
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 131 (doc. Sénat, nº 4-1409/8), qui est un sous-amendement à l'amendement nº 106 de M. Vandenberghe et qui vise à remplacer, dans l'alinéa 2 de l'article 18 proposé, les mots « À l'exception du point F de l'article 4 » par les mots « À l'exception des points E et F » et à supprimer les mots « , qui entre en vigueur à la date fixée à l'alinéa 1er ».
VIII. DÉCLARATION AVANT LES VOTES INDICATIFS
Le ministre remercie les membres de la commission de la Justice du Sénat pour tout le travail accompli sur l'important projet de loi à l'examen.
Une discussion très approfondie a été menée sur quelques points essentiels, à savoir le champ d'application, la possibilité de création d'associations partielles, l'application de la loi sur l'emploi des langues, la transcription de l'acte authentique au nom de l'association des copropriétaires, le déroulement de l'assemblée générale et les dispositions transitoires.
Le ministre souligne que le monde extérieur porte un très grand intérêt à cette matière importante qu'est le droit des appartements. Les acteurs concernés sur le terrain souhaitent vraiment que les travaux soient finalisés le plus rapidement possible. Le monde de la copropriété est véritablement en attente de la nouvelle législation.
A. Déclarations de vote
Article 5
L'amendement nº 125 de M. Vandenberghe et consorts est retiré car il a la même portée que l'amendement nº 114 sur la position de l'association partielle par rapport aux parties communes particulières.
Article 6
Les amendements nos 96 et 97 de M. Vandenberghe et consorts sont retirés parce que les décisions adoptées sur les associations partielles procèdent de la même philosophie.
Article 8
M. Vandenberghe déclare ne pas pouvoir se rallier à l'amendement nº 4, qui porte le pourcentage de procurations de 10 à 25 %. Par cette limitation, la loi de 1994 voulait éviter les réunions fantômes. L'intervenant trouve que 25 % est un pourcentage trop élevé. La possibilité de création d'associations partielles offre d'ailleurs désormais une solution pour les grands immeubles.
Article 13
L'amendement nº 124 est retiré à la suite de la discussion qui a permis d'établir clairement que l'association des copropriétaires pouvait agir en justice, à tous points de vue.
B. Votes indicatifs
L'amendement nº 9 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 9 membres présents.
Les amendements nos 54 et 67 de M. Vandenberghe et consorts sont retirés.
L'amendement nº 73A de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 73B de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 92 de Mme Defraigne et consorts est retiré.
L'amendement nº 112 de Mme Taelman et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
Les amendements nos 90 et 10, 1 de Mme Defraigne et consorts deviennent sans objet.
L'amendement nº 113 de Mme Taelman et consorts est retiré.
L'amendement nº 10, 2 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 12 membres présents.
L'amendement nº 128 de Mme Taelman et consorts, tel que sous-amendé par l'amendement nº 132 de M. Vandenberghe et consorts, est adopté à l'unanimité des 12 membres présents.
L'amendement nº 55 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 11 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 11 de M. Delpérée et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 56 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 11 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 74 de M. Vandenberghe et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 121 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 1 de M. Swennen devient sans objet.
L'amendement nº 2 de M. Mahoux devient sans objet.
L'amendement nº 8 de M. Hellings devient sans objet.
L'amendement nº 12 a), b), c), d) de Mme Defraigne et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 57 de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 46 de M. Mahoux devient sans objet.
L'amendement nº 85 de M. Vandenberghe devient sans objet.
L'amendement nº 72 de Mme Stevens devient sans objet.
L'amendement nº 127 de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 12, e) de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 13 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 114 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 39 de Mme Taelman devient sans objet.
L'amendement nº 75 de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 91 de Mme Defraigne et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 125 de M. Vandenberghe et consorts est retiré (voir explication de vote).
L'amendement nº 76 de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 3 de M. Mahoux est retiré.
L'amendement nº 119 de Mme Taelman et consorts est adopté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 14 de Mme Defraigne et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 50 de Mme Defraigne et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
Les amendements nos 96 et 97 de M. Vandenberghe et consorts sont retirés (voir explication de vote).
Les amendements nos 15 et 16 de M. Delpérée et consorts sont adoptés à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 78, 1 et 2, de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 6 voix contre 5.
L'amendement nº 78, 3, de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 78, 4, 5 et 6, de M. Vandenberghe et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 40 de Mme Taelman devient sans objet.
L'amendement nº 63 de M. Vandenberghe et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 98 de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 115 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 65 de M. Delpérée et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 4 de M. Mahoux est rejeté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 122 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 17 de M. Delpérée et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 64 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 18, 1 et 2, de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 77 de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
Les amendements nos 99 et 101 de M. Vandenberghe sont retirés.
L'amendement nº 93 de Mme Defraigne et consorts est retiré.
L'amendement nº 123 de Mme Taelman et consorts, tel que sous-amendé par l'amendement n 129, est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 19 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 116 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 20 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 79 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 21 de M. Delpérée et consorts est adopté par 9 voix contre 2.
L'amendement nº 5 de M. Mahoux est rejeté par 9 voix contre 1 et 1 abstention.
L'amendement nº 22 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 41, 1 de Mme Taelman est retiré.
L'amendement nº 47, 1 et 2, de M. Mahoux est retiré.
L'amendement nº 51 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 42 de Mme Taelman est retiré.
L'amendement nº 111 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 126 de Mme Taelman et consorts est adopté par 9 voix contre 1.
L'amendement nº 66 de M. Delpérée et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 86 de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 117 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 6 de M. Mahoux devient sans objet.
L'amendement nº 23 de M. Delpérée et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 43 de Mme Taelman devient sans objet.
L'amendement nº 120 de Mme Taelman et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 102 de M. Vandenberghe et consorts devient sans objet.
L'amendement nº 24 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
L'amendement nº 80 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 25 de M. Delpérée et consorts est adopté par 9 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 26 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 44 de Mme Taelman est adopté par 9 voix contre 1 et 1 abstention.
L'amendement nº 48 de M. Mahoux devient sans objet.
Les amendements nos 69 et 70 de M. Delacroix sont rejetés par 10 voix contre 2 et 1 abstention.
L'amendement nº 27 a) de M. Delpérée et consorts est adopté par 9 voix et 2 abstentions.
L'amendement nº 94 de Mme Defraigne est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 27 b) de M. Delpérée et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 71 de M. Delacroix est rejeté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 28 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 58 de M. Vandenberghe et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 29 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 118 de Mme Taelman et consorts est adopté par 9 voix contre 1 et 1 abstention.
L'amendement nº 30 de Mme Defraigne et consorts, tel que sous-amendé, est adopté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 49 de M. Mahoux est retiré.
L'amendement nº 68 de M. Mahoux est rejeté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 84 de M. Vandenberghe et consorts est retiré (voir explication de vote).
L'amendement nº 31 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 32 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 81 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 124 de Mme Taelman et consorts est retiré.
L'amendement nº 45 de Mme Taelman est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 103 de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 33, 1 de M. Delpérée et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 82 A) de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 33, 2, de M. Delpérée et consorts, tel que sous-amendé, est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 82 B) de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 33, 3, de M. Delpérée et consorts est retiré.
L'amendement nº 108 de M. Vastersavendts et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 88 de M. Vastersavendts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 34 de Mme Defraigne et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 104 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 59 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 83 de M. Vandenberghe et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 95 de Mme Defraigne est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 35 de M. Delpérée et consorts, tel que sous-amendé, est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 7 de M. Coveliers et consorts est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 107 de Mme Defraigne est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 36 de M. Defraigne et consorts, tel que sous-amendé, est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 110 de Mme Defraigne et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 62 de M. Vandenberghe et consorts, tel que sous-amendé, est adopté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 60 de M. Vandenberghe et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 105 de M. Vandenberghe et consorts est retiré.
L'amendement nº 130 de Mme Taelman et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 37 de M. Delpérée et consorts, tel que sous-amendé, est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'amendement nº 131 de Mme Taelman et consorts est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 106 de M. Vandenberghe, tel que sous-amendé, est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 87 de M. Swennen est rejeté par 10 voix contre 1.
L'amendement nº 38 de Mme Defraigne et consorts est retiré.
L'amendement nº 61 de M. Vandenberghe devient sans objet.
L'amendement nº 89 de M. Mahoux est retiré (voir explication de vote).
L'amendement nº 53 de Mme Defraigne et consorts est retiré.
IX. TROISIÈME DISCUSSION DES ARTICLES
Sur la base des votes indicatifs, M. Vandenberghe et consorts ont déposé l'amendement global nº 133 (doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui a servi de base pour la suite de la discussion des articles.
Art. 1er
Cet article n'appelle pas d'observation.
Art. 2
Amendement nº 135
M. du Bus de Warnaffe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 135, doc. Sénat nº 4-1409/9) visant à remplacer dans le 2º, dans le texte français de l'alinéa proposé, les mots « sous-indivisions » et les mots « sous-divisions » par les mots « associations partielles ».
Cet amendement vise à uniformiser la terminologie utilisée dans le projet de loi et à assurer une meilleure concordance avec le texte néerlandais.
Le ministre soutient cet amendement.
Art. 3
Amendement nº 149
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 149, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, à la lettre A) de l'alinéa 1er proposé, le terme « géomètre » par le terme « géomètre-expert ».
« Géomètre-expert » est le titre officiel.
Le ministre soutient l'amendement.
Amendement nº 159
Mme Thibaut dépose un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 159, doc. Sénat nº 4-1409/9) visant à garantir que le rapport des métrés soit établi par un professionnel formé à cet effet mais offrant des garanties d'indépendance par rapport au promoteur.
Le ministre ne soutient pas cet amendement.
Mme Thibaut prend acte de la position du gouvernement. Elle souligne que la solution proposée dans l'amendement global nº 133, qui permet au notaire et à l'agent immobilier d'établir le rapport motivé, aboutit à une situation de conflit d'intérêts.
Amendement nº 137
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 137, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, à la lettre A), dans l'alinéa 2 proposé, les mots « les statuts » par les mots « l'acte de base ».
Amendement nº 138
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 138, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à insérer un C)/1 rédigé comme suit:
« C)/1. Dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5º rédigé comme suit:
« 5º la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »
Cet amendement impose d'intégrer au règlement de copropriété la disposition relative à la période statutaire durant laquelle doit se tenir l'assemblée générale ordinaire.
Art. 6
Amendement nº 139
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 139, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à supprimer l'alinéa 3 dans l'article 577-6, § 1er, proposé à cet article, au motif qu'il est en contradiction avec l'alinéa 2.
Amendement nº 140
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 140, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, dans l'article 577-6 proposé, le paragraphe 2 par les deux paragraphes suivants:
« § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
§ 2/1. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »
La modification proposée améliore la structure de l'article 577-6, § 2, et la lisibilité de la disposition.
Amendement nº 141
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 141, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, à l'article 577-6, § 4, alinéa 4, proposé, les mots « ce quorum n'est pas atteint » par les mots « aucun des deux quorums n'est atteint ».
Les alinéas 2 et 3 du § 4 prévoient en effet deux situations dans lesquelles l'assemblée générale peut se réunir valablement.
Amendement nº 142
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 142, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à supprimer l'alinéa 7 à l'article 577-6, § 6, proposé. L'alinéa 7 est superflu étant donné que la même disposition est intégrée à l'article 577-6, § 8.
Amendement nº 143
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 143, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, dans l'article 577-6 proposé, les §§ 9 et 10 par les dispositions suivantes:
§ 9. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 10. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 11. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 9 et 10 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. »
L'amendement tente de clarifier la disposition et d'en améliorer la structure.
Art. 7
Amendement nº 136
M. du Bus de Warnaffe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 136, doc. Sénat nº 4-1409/9) visant à remplacer dans le D), dans le texte français proposé au g), les mots « de sous-indivisions » par les mots « d'associations partielles ».
Cet amendement vise à uniformiser la terminologie utilisée dans le projet de loi et à assurer une meilleure concordance avec le texte néerlandais. Il est également renvoyé à l'amendement nº 135 des mêmes auteurs.
Amendement nº 144
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 144, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à apporter les modifications suivantes dans l'article 7:
1º insérer un A)/1 rédigé comme suit:
« A)/1. Dans le § 1er, 1º, il est inséré un e) rédigé comme suit:
« e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. ». »
2º supprimer le F).
Amendement nº 150
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 150, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer le B) par ce qui suit:
« B) le paragraphe 1er, 1º, c), est remplacé par ce qui suit:
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »;
Art. 8
Amendement nº 145
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 145, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, dans le L), 17º, proposé, les mots « du fonds de réserve et du fonds de roulement » par les mots « du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, ».
Amendement nº 151
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 151, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à apporter les modifications suivantes dans le C), dans le § 2, alinéa 2, proposé:
1º Dans le texte néerlandais, supprimer les mots « en firma »;
2º Dans le texte français, remplacer les mots « un société » par les mots « une société » et supprimer les mots « raison ou ».
Cette modification vise à assurer une meilleure concordance entre les deux langues.
Amendement nº 152
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 152, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à remplacer le H), 5º, par ce qui suit: « 5º d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires. »;
Amendement nº 153
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 153, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à insérer dans le L), 16º, proposé, les mots « et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 » entre les mots « à première demande, » et les mots « les noms ».
Art. 11
Amendement nº 146
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 146, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à remplacer, dans le texte néerlandais du A), alinéa 1er, proposé, les mots « bevoegd te zijn » par les mots « de hoedanigheid ».
Art. 13
Amendement nº 147
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 147, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à apporter les modifications suivantes dans l'article 577-11, § 2, proposé:
1º Remplacer l'alinéa 3 par ce qui suit: « Le notaire transmet ensuite ces documents au cessionnaire »;
2º Supprimer la deuxième phrase de l'alinéa 4.
L'amendement précise que le notaire doit transmettre au cessionnaire les documents qu'il a demandés au syndic.
Amendement nº 154
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 154, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à apporter différentes améliorations linguistiques à l'article 577-11 proposé.
Amendement nº 158
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 154 (amendement nº 158, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à apporter différentes améliorations linguistiques et à assurer une meilleure cohérence entre les textes français et néerlandais.
Le ministre indique que les notions « cession ou indication » peuvent être exprimées par le mot « cession ». En français, la notion de « cession » couvre à la fois l'hypothèse de cession à la suite d'une vente et l'hypothèse d'indication, par exemple, en cas de transfert de propriété dans le cadre d'une liquidation-partage ou d'une succession.
Art. 16/1 (article 17 du texte adopté)
Amendement nº 157
M. Vandenberghe et consorts déposent le sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 157, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à insérer un nouvel article.
Les auteurs proposent d'insérer dans le Code civil un article 577-13/1, nouveau, rédigé comme suit:
« Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires. ».
Art. 17 (art. 18 du texte adopté)
Amendement nº 148
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 148, doc. Sénat, nº 4-1409/9) qui vise à supprimer l'alinéa 2 proposé.
Art. 18 (art. 19 du texte adopté)
Amendements nos 155 et 156
M. Vandenberghe et consorts déposent un sous-amendement à l'amendement nº 133 (amendement nº 155, doc. Sénat nº 4-1409/9) qui vise à remplacer l'article: Le présent amendement vise à adapter et à harmoniser les règles d'entrée en vigueur et les dispositions transitoires.
Étant donné que tous les règlements de copropriété devraient être adaptés à la suite des modifications apportées par cette loi et que ceux-ci doivent faire l'objet d'un acte authentique en vertu de l'article 577-4, § 1er, alinéa 1er, toutes les copropriétés seraient contraintes de faire rédiger un nouvel acte authentique. L'intention du législateur n'est pas d'exiger l'établissement d'un acte authentique pour les modifications en question, qui ne découlent pas directement de la loi mais qui requièrent une décision de l'assemblée générale. Les décisions en question sont intégrées dans un texte coordonné rédigé par le syndic.
Toutefois, si des modifications sont apportées, au même moment ou ultérieurement, à l'acte de base ou au règlement de copropriété, les décisions y afférentes devront être reprises dans une version adaptée du règlement de copropriété.
Le quatrième paragraphe prévoit que l'obligation incombant à l'association des copropriétaires de fournir, à la demande d'un copropriétaire, une traduction des documents dans la langue de la région linguistique où est située la copropriété, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, sauf dans le cas des statuts, dont la traduction peut être demandée quelle que soit leur date d'élaboration.
L'amendement nº 155 est retiré et remplacé par l'amendement nº 156 des mêmes auteurs (doc. Sénat, nº 4-1409/9). Cet amendement tente d'harmoniser plus clairement les dispositions transitoires.
X. VOTES
L'amendement nº 135 est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
Les amendements nos 149, 137 et 138 sont adoptés par 9 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 159 est rejeté par 8 voix contre 1 et 1 abstention.
L'amendement nº 155 est retiré.
Les amendements nos 136, 139 à 158 sont adoptés par 9 voix et 1 abstention.
L'amendement global nº 133 tel que sous-amendé est adopté par 10 voix et 1 abstention. Par conséquent, les amendements nos 1 à 132 deviennent sans objet.
L'ensemble du projet de loi amendé est adopté par 10 voix et 1 abstention.
À l'unanimité confiance a été faite au rapporteur pour la rédaction du présent rapport.
| Le rapporteur, | La présidente, |
| Hugo VANDENBERGHE. | Martine TAELMAN. |