3-2000/1

3-2000/1

Sénat de Belgique

SESSION DE 2006-2007

15 DÉCEMBRE 2006


Proposition de loi modifiant l'article 577 du Code civil

(Déposée par M. Michel Delacroix)


DÉVELOPPEMENTS


L'actuel article 577 du Code civil réglementant les copropriétés forcées fut instauré par la loi du 30 juin 1994 et il faut malheureusement constater au bout de cette décennie qu'il est lacunaire.

Il est question des pouvoirs du syndic, terme quelque peu surfait et mal choisi quand on constate qu'en réalité ceux-ci sont subordonnés aux décisions de l'association des copropriétaires et qu'il doit exécuter et faire exécuter les décisions valablement prises par l'assemblée générale de ceux-ci.

Le syndic est ainsi censé agir sous l'autorité de l'association des copropriétaires et bien souvent, trop souvent même, il ne se conduit pas ainsi, n'hésitant pas à faire entériner ses propres décisions par les copropriétaires médusés et inquiets de constater lors de l'assemblée générale statutaire que le budget voté est dépassé, que les dépenses s'emballent et que les explications qu'ils demandent tardent toujours à leur parvenir tandis que l'ordre du jour mentionne l'approbation des comptes.

Tout copropriétaire a le droit de savoir exactement ce qui lui est porté en compte, surtout compte tenu des décisions valablement prises lors d'une assemblée générale, qu'elle soit statutaire ou extraordinaire, tout comme le syndic a le devoir de convoquer une assemblée générale extraordinaire quand il s'agit d'une dépense extraordinaire imprévue concernant le bâtiment, étant sous-entendu qu'il doit naturellement parer à toute urgence mais que cette urgence ne signifie pas engager la copropriété dans des frais élevés sans l'accord nécessaire de cette dernière.

Les charges ordinaires s'envolent et que dire des charges extraordinaires ...

Le syndic a la charge de veiller au bon entretien et à la bonne conservation de l'immeuble, étant seul responsable de sa gestion. À lui donc, quand le besoin s'en fait sentir, de présenter les rénovations et autres réparations qu'entraînent le poids des ans et des facteurs climatiques, sans oublier la mise en ordre des ascenseurs pour 2013.

Le montant de ces travaux est élevé et il est incontestable que tout copropriétaire puisse prendre connaissance dans le calme de l'ampleur des travaux à réaliser. Pour ce faire, il a besoin de pouvoir choisir entre plusieurs propositions, donc plusieurs devis détaillés.

Dans l'état actuel de la législation, il est notoirement malaisé pour le copropriétaire qui s'estime lésé de faire valoir ses droits autrement que par le recours à une procédure judiciaire. Or, celle-ci est bien souvent longue et surtout coûteuse.

Parallèlement à ce qui précède, la pratique a montré que certains syndics abusaient de la faiblesse de certains copropriétaires ou groupes de copropriétaires et ne respectaient pas l'esprit de la loi. Le malaise qui s'en suit est perceptible, quelle que soit la taille des copropriétés.

Il est légitime du copropriétaire d'attendre du syndic qu'il l'informe dans un délai raisonnable permettant l'examen et réflexion du détail des comptes qui seront proposés à l'assemblée générale et lui donne accès par des règles définies qui éviteront tout équivoque et tout litige à tout document relatif à la gestion de l'immeuble.

Dans le même souci, la communication des devis recueillis par le syndic en cas de nécessité de travaux importants se doit d'être faite préalablement à la tenue de l'assemblée générale dans un délai qui permette leur examen.

Par ailleurs, la mission du syndic est d'une nature telle qu'elle est susceptible d'entraîner sa responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle et l'amener à indemniser des dommages qui peuvent se révéler considérables, que ce soit dans le cas d'un syndic professionnel ou a fortiori dans celui de syndic bénévole. Il paraît opportun de leur éviter de voir leur patrimoine gravement obéré par de telles éventualités, voire de les placer dans une situation d'insolvabilité qui empêcherait pour tout ou partie l'indemnisation des copropriétaires ou des tiers lésés. Actuellement, seuls les syndics professionnels affiliés à l'I.P.I. ont l'obligation de couvrir leur responsabilité par une police d'assurance mais cette obligation est d'ordre déontologique et non légale, soit relative. L'auteur de la présente proposition est dès lors d'avis que les principes élémentaires de sécurité juridique imposent que tous les syndics aient à souscrire une assurance couvrant la responsabilité de leur mission auprès d'une compagnie d'assurance agréée.

Michel DELACROIX.

PROPOSITION DE LOI


Article 1er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

À l'article 577-8 du Code civil sont apportées les modifications suivantes:

A. le § 4 est complété par la disposition suivante:

« 10º d'envoyer à tout copropriétaire le décompte des charges annuelles un mois avant la tenue de l'assemblée générale statutaire et lui signaler les heures et jours endéans lesquels il pourra consulter, sans frais, au siège de l'association des copropriétaires tous les documents relatifs à la gestion. Tout copropriétaire pourra se faire accompagner par un expert de son choix. Le cas échéant, il envoie, en cas de travaux, 15 jours avant la tenue de l'assemblée générale à chaque copropriétaire une copie d'un choix de 3 devis des corps de métier qui interviendront. »;

B. il est inséré un § 5bis, rédigé comme suit:

« 5bis. Le syndic devra souscrire personnellement une assurance en responsabilité civile. »

13 novembre 2006.

Michel DELACROIX.